樓市轉(zhuǎn)冷的信號(hào)正逐漸傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)：二季度全國(guó)土地成交價(jià)款增速迅速回落，地價(jià)上漲動(dòng)力明顯減弱。土地市場(chǎng)趨冷，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們對(duì)后市預(yù)期如何？樓市定價(jià)策略會(huì)如何調(diào)整？
土地市場(chǎng)釋放遇冷信號(hào)
“2014年1~6月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況”顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)趨冷態(tài)勢(shì)明顯。前6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積14807萬(wàn)平方米，同比下降5.8%；土地成交價(jià)款4031億元，增長(zhǎng)9%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國(guó)土地成交量的大幅回落，主要是因?yàn)樯习肽陿鞘斜憩F(xiàn)低迷，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，購(gòu)地意愿不高所致。
中原集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)顯示，一季度僅28%的開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正，這一情況與2008年一季度大致相當(dāng)。而2008年二季度開(kāi)始，全國(guó)即出現(xiàn)了大范圍的降價(jià)情況。
據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，截至今年6月底，十家標(biāo)桿房企權(quán)益購(gòu)地總金額為1219.6億元，相當(dāng)于去年全年購(gòu)地金額的36.6%。如中海和招商的購(gòu)地金額是去年同期購(gòu)地金額的六成，其他房企的購(gòu)地金額均不及去年同期購(gòu)地金額的四成。
市場(chǎng)趨冷 流拍與地王卻并存
素有全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的上海，在今年土地市場(chǎng)趨冷的情況下，不僅出現(xiàn)了首幅流拍地塊，同時(shí)還“誕生”了全國(guó)單價(jià)新地王。
6月9日，上海規(guī)土局終止了奉賢區(qū)某地塊的出讓。該地塊起始總價(jià)53339萬(wàn)元，規(guī)劃建筑面積197549平方米。自5月16日接受競(jìng)買申請(qǐng)以來(lái)，僅有5名競(jìng)買人領(lǐng)取了競(jìng)買申請(qǐng)書，實(shí)際參與競(jìng)買申請(qǐng)人數(shù)依舊為0。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，一般來(lái)說(shuō)，土地市場(chǎng)出現(xiàn)地塊流拍，與樓市低迷有很密切的關(guān)聯(lián)性。在2008年、2011年均出現(xiàn)類似的情況。
時(shí)隔僅一個(gè)月，上海市黃浦區(qū)五里橋街道一宗純宅地被麗豐控股旗下公司以5.77億元價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)62.5%，成交樓板價(jià)59859元/平方米，剔除30%的保障房部分，該地塊的土地樓板價(jià)高達(dá)85513元/平方米，刷新了全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄。
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)主管陳仲偉認(rèn)為，單價(jià)地王的誕生并不具備標(biāo)桿意義，這反而正是土地市場(chǎng)趨冷的一種特有現(xiàn)象。“一般來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)蕭條的時(shí)候，政府會(huì)推出好地塊。由于該區(qū)域地塊的稀缺性和‘迷你’性，產(chǎn)生全國(guó)單價(jià)地王也并不為怪。”
地市趨冷影響開(kāi)發(fā)商定價(jià)策略 實(shí)際上，曾被業(yè)內(nèi)認(rèn)為“只漲不跌”的一線城市在此輪調(diào)整中并未能“獨(dú)善其身”。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，上海的土地出讓總面積和成交總價(jià)同比分別下降12.8%、10%。
其他一線城市的土地成交也大幅縮水。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京6月土地零成交；深圳在5月土地成交放量后，6月成交再次見(jiàn)底，土地出讓金不足2億元；廣州6月土地成交金額為28億元，較5月縮水三成以上，同比下滑達(dá)八成。
記者采訪的多家房企普遍認(rèn)為，地市遇冷將對(duì)后期定價(jià)策略產(chǎn)生一定影響。
易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱表示：“在房?jī)r(jià)漲幅回落態(tài)勢(shì)已經(jīng)確立的情況下，如果房企長(zhǎng)期拿地不開(kāi)發(fā)，囤地的成本就將高于其資金成本，甚至?xí)哑髽I(yè)拖死。”
世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅也坦言，目前市場(chǎng)雖然處于觀望期，但需求并未喪失。“市場(chǎng)低迷時(shí)，開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力就剩下了價(jià)格。在這樣的情況下，我們就要改變定價(jià)策略，甚至開(kāi)盤流程和開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)也要改變。”
瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示，目前市場(chǎng)情緒低迷、庫(kù)存高企且仍不斷上升，再加上開(kāi)發(fā)商面臨財(cái)務(wù)困境，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)在“金九銀十”到來(lái)之前加快建設(shè)速度，從而提高銷售、加快周轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)下行壓力也會(huì)逐漸加大。（新華社）
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