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過(guò)去多年來(lái)，魯能一直有著將旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合上市的想法。但該人士指出，無(wú)論采取單獨(dú)上市還是借殼上市，都并非易事。
其一，魯能旗下的房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模十分龐大，不易厘清。其二，作為國(guó)資控股企業(yè)，魯能需要經(jīng)歷更為嚴(yán)格的資產(chǎn)和流程審核，以及股權(quán)架構(gòu)的重新設(shè)置。因此，采用資產(chǎn)重組方式，率先將優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目注入上市公司平臺(tái)，顯然更為穩(wěn)妥和便捷。
有分析認(rèn)為，魯能可能將住宅項(xiàng)目注入上市平臺(tái)，商辦和旅游地產(chǎn)暫不注入。但該說(shuō)法并未得到魯能方面的確認(rèn)。
后程發(fā)力的契機(jī)
過(guò)去幾年，魯能的業(yè)績(jī)一直不溫不火，2012年至2014年還曾出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑的記錄。2015年，魯能地產(chǎn)銷售規(guī)模220億元，挺進(jìn)全國(guó)50強(qiáng)。但仍有觀點(diǎn)認(rèn)為，魯能的業(yè)績(jī)，與其龐大的資金實(shí)力和土地儲(chǔ)備規(guī)模并不相符。
有專家將魯能地產(chǎn)的發(fā)展模式稱為“大盤(pán)模式”。相比其他開(kāi)發(fā)商，魯能地產(chǎn)旗下的項(xiàng)目體量普遍偏大，其在山東、重慶、海南等地都曾開(kāi)發(fā)過(guò)“百萬(wàn)大盤(pán)”。
“大盤(pán)模式”的優(yōu)勢(shì)在于，土地成本低、盈利空間大。但同樣存在沉淀的資金規(guī)模大、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大的弊端，且對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力要求較高。
就魯能地產(chǎn)而言，上述不具名分析師指出，近幾年來(lái)，魯能主要的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)來(lái)自這些大項(xiàng)目。但由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，容易受市場(chǎng)波動(dòng)影響。同時(shí)，項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度偏慢，其土地成本優(yōu)勢(shì)并未完全凸顯，項(xiàng)目利潤(rùn)也不如預(yù)期可觀。
2015年以來(lái)，魯能地產(chǎn)除重塑品牌形象外，還借助市場(chǎng)升溫的態(tài)勢(shì)，通過(guò)四季度發(fā)力。今年第一季度，魯能的銷售規(guī)模達(dá)到127億。
魯能方面向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2016年銷售目標(biāo)力爭(zhēng)達(dá)到400億元。其“十三五”期間的目標(biāo)為，在深耕現(xiàn)有戰(zhàn)略布點(diǎn)城市基礎(chǔ)上，以京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三大城市群和濟(jì)青、海南、成渝、海西、華中為重點(diǎn)區(qū)域，形成“全國(guó)布局、梯次有序、特色鮮明、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局”。
有統(tǒng)計(jì)顯示，截至2014年，魯能擁有超過(guò)1000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，主要分布在海南、重慶和山東、大連等地。這也被認(rèn)為是其去年以來(lái)銷售增長(zhǎng)的重要基礎(chǔ)。今年以來(lái)，魯能又在天津、重慶等地拿地補(bǔ)倉(cāng)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，登陸資本市場(chǎng)，不僅有利于資產(chǎn)的保值增值，且能夠增強(qiáng)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，并拓展融資渠道。對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)大有裨益。
上述不具名分析師亦指出，魯能地產(chǎn)“天資”頗佳，但在內(nèi)部管控、抗風(fēng)險(xiǎn)能力等方面，長(zhǎng)期存在不足之處。此次重組更應(yīng)被看作是一次契機(jī)，只有對(duì)公司管理、戰(zhàn)略、產(chǎn)品線等方面進(jìn)行全面優(yōu)化，才真正有能力實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。(編輯 駱軼琪)
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