近日，上海、重慶同日發(fā)布新政為仍然躁動不安的樓市繼續(xù)降溫，究其原因便是樓市投機(jī)者余火仍存。業(yè)內(nèi)人士表示，未來中國熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場持續(xù)收緊將是大概率事件，樓市或出現(xiàn)持續(xù)降溫和房價(jià)回落。但需要注意到，在持有環(huán)節(jié)成本低下的背景下，仍是投機(jī)者樂園的樓市，或難打破樓市“十調(diào)九漲”的怪圈，因此，作為穩(wěn)樓市的最后一環(huán)的長效機(jī)制應(yīng)盡快推到臺前。

市場異動 政策頻出

1月7日，重慶市國土房管局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)主城區(qū)項(xiàng)目預(yù)售方案管理的通知》，指出將嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售價(jià)格申報(bào)、申報(bào)價(jià)格審查和價(jià)格變更備案規(guī)定。對于定價(jià)不合理以及調(diào)整預(yù)售價(jià)格的，需提供調(diào)價(jià)依據(jù)，理由不充分、不合理的，不辦理變更備案。此外，嚴(yán)禁以認(rèn)購、預(yù)訂等方式收取或變相收取定金、預(yù)訂款等費(fèi)用。嚴(yán)禁以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務(wù)價(jià)格。嚴(yán)禁以捏造或發(fā)布虛假信息哄抬房價(jià)等。

而對未按照規(guī)定公布價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)或虛假廣告宣傳對外銷售的，重慶表示，將對房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為保持高壓態(tài)勢。對于違規(guī)行為將計(jì)入房地產(chǎn)信用檔案，并將有關(guān)信息通報(bào)土地、稅收、金融等相關(guān)部門，限制其土地購置、金融信貸等活動。

同日，上海住建委宣布鑒于近期部分商業(yè)辦公項(xiàng)目存在違規(guī)銷售、擅自改建投訴量大增等情況，將會同相關(guān)部門對商業(yè)辦公項(xiàng)目集中清理核查，并暫停此類項(xiàng)目網(wǎng)上簽約。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海已有128個項(xiàng)目被暫停銷售。

而在此之前的2016年12月31日，西安市下發(fā)《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，自2017年1月1日起，西安市及非本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），在本市城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購一套住房（含新建住房和二手住房）。

2016年12月底，石家莊下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營行為監(jiān)管的通知》，要求住建、工商等多個行政主管部門加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，切實(shí)規(guī)范地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營行為。今年1月3日，海南通報(bào)全省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)未備案的1352家，海南省住建廳要求未備案的中介機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)抓緊時間備案，否則將按規(guī)定暫停其商品房銷售網(wǎng)上簽約資格。“政策連出的主要原因還是市場異動。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，雖然調(diào)控持續(xù)趨嚴(yán)，但在購房者預(yù)期未改的背景下，政策效應(yīng)卻在不斷縮減。

從去年12月來看，部分樓市反彈跡象顯現(xiàn)。易居研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年12月份受年末業(yè)績追趕等影響，交易數(shù)據(jù)有所反彈。2016年12月份，監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為2299萬平方米，環(huán)比增長15.6%，同比減少2.8%。從2016年12月下旬開始，重慶的新建商品房成交面積明顯升溫。11月份新建商品房每周成交面積在55萬至76萬平方米浮動，而12月19日至25日，周成交面積迅速升至87萬平方米，在隨后包含元旦假期的一周，成交面積更是多達(dá)129萬平方米，達(dá)到近期成交量的最高值。從重慶2016年12月26日至2017年1月1日這一周的成交量，甚至超過了2016年2月份和7月份全月。

長效機(jī)制箭在弦上

近日，國家發(fā)改委主任徐紹史在國新辦組織的引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)和深化供給側(cè)改革發(fā)布會上表示，中國經(jīng)濟(jì)不會出現(xiàn)“塌方式”下滑和“硬著陸”，房價(jià)也得到有效控制，正制定長效機(jī)制，包括一些法律法規(guī)規(guī)定和財(cái)政金融政策。

“‘剎車’不能踩太久，光靠需求側(cè)調(diào)控也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”萬科總裁郁亮此前也曾表示，房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期健康發(fā)展，關(guān)鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時機(jī)，建立長效機(jī)制、增加有效供給。房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵還是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融資、住房以及稅收制度等方面。

值得注意的是，此前房價(jià)“十調(diào)九漲”的主要原因，便是短期調(diào)控政策難以形成良性政策循環(huán)效應(yīng)。中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告（2015-2016）》指出，住房調(diào)控政策難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期調(diào)控目標(biāo)，主要原因在于沒有能夠考慮到政策的滯后性，導(dǎo)致調(diào)控政策缺乏穩(wěn)定性、持續(xù)性。

此外，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，地方政府消極調(diào)控也是房價(jià)恐慌性暴漲的一個重要原因。他表示，2015年底中央明確提法是“三四線城市去庫存、一二線城市還要抑制投機(jī)”，但在地方具體執(zhí)行過程中，一二線城市并未很好執(zhí)行該政策，庫存不大但卻去庫存，供給減少，導(dǎo)致房價(jià)大漲，而應(yīng)該去庫存的三四線城市出于財(cái)政考慮，未能減少供給卻又增加新投資，尤其去年上半年，三四線城市的投資開工增長率甚至高于一二線城市，搞反了中央政策意圖。

財(cái)政部原財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康也指出，中國的房地產(chǎn)市場就是“打擺子”式的，“之前大家還擔(dān)心冰火兩重天，好多三四線城市和部分二線城市去庫存壓力那么大，沒想到才幾個月迅速火熱起來，一線城市和二線熱點(diǎn)城市房價(jià)快速上漲，各地政府迫不得已，不斷推出各種限購限貸措施。這種‘打擺子’式的表現(xiàn)，再次說明我們前幾年說的多輪調(diào)控主要是治標(biāo)，而非有效治本。”

“住房長效機(jī)制缺乏清晰的框架和路線、時間表。”倪鵬飛表示，房產(chǎn)稅和個人住房信息系統(tǒng)進(jìn)展緩慢，影響長效機(jī)制的整體建設(shè)進(jìn)程和調(diào)控效果；在保障房供給方面，以貨幣化安置、以購代建等方式進(jìn)行保障房供給的實(shí)施細(xì)節(jié)方面還有待于完善。

戴德梁行高級董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏認(rèn)為，政府需要合理引導(dǎo)市場需求，全面開征房產(chǎn)稅等良藥多管齊下，建立長效機(jī)制，這是穩(wěn)定房價(jià)的關(guān)鍵。

倪鵬飛則建議，房地產(chǎn)長效機(jī)制的構(gòu)建上，建立“多元所有”“現(xiàn)房銷售”“租售并舉”“過濾使用”“貨幣動態(tài)”的住房產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營、交換、消費(fèi)和分配制度，新市民通過市場和政府支持租購可支付住房。同時建立“有償性、競爭性”的住房用地制度，“多層次、普惠制”的住房金融制度，“以持有稅為主”的房地產(chǎn)財(cái)稅制度。

2017房地產(chǎn)價(jià)格或僵持

“類似于2016年支持商品房高速增長的資本性因素應(yīng)該在逐步削弱，調(diào)控政策短期內(nèi)也難以放松，在此背景下，2017年應(yīng)該是房地產(chǎn)價(jià)格僵持的一年。”萬科董事會秘書朱旭如是表示。

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