特約撰稿 王宇 本報記者 楊玲玲 上海報道
SOHO中國有限公司（00410.HK，以下簡稱“SOHO中國”）再度出售旗下項目。10月23日深夜，其發(fā)布公告稱，將以50.08億元的價格出售凌空SOHO給基匯資本。公告透露，凌空SOHO項目截至2017年6月30日的總成本約為27.01億元，評估價值約為46.41億元。按照協(xié)定的50.08億元價格，凌空SOHO是以高出成本85%售出，預(yù)期獲得毛利3.67億元。
截至《中國經(jīng)營報》記者發(fā)稿時，SOHO中國開盤價位4.720港元，較前一天收盤4.670港元，上漲1.07%。
據(jù)了解，凌空SOHO是位于上海虹橋臨空經(jīng)濟區(qū)的商業(yè)樓宇，總建筑面積約為12.82萬平方米，其中包括辦公區(qū)約為10.30萬平方米，商業(yè)區(qū)約為2.51萬平方米。買方基匯資本是一家定位全球房地產(chǎn)市場的私募基金管理公司，現(xiàn)已募集股本86億美元，管理資產(chǎn)金額達130億美元。
針對出售事項的相關(guān)詳情以及后續(xù)的出售計劃等，記者致電SOHO 中國相關(guān)負(fù)責(zé)人，對方回應(yīng)稱“目前一切以公告為準(zhǔn)，暫不便透露更多細節(jié)”。
同時，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍對此置評稱：“SOHO中國的商務(wù)樓宇的并購和轉(zhuǎn)讓的節(jié)奏是比較快的，這符合此類企業(yè)這幾年的經(jīng)營思路，即通過此類樓宇的高頻交易，進而賺取更高的差價。類似套現(xiàn)機制有助于企業(yè)保持比較活躍的資產(chǎn)組合調(diào)整。頻頻出售還很難說其對于上海辦公市場的不看好，反而是說明其對于辦公資產(chǎn)的流動性比較看重，這要得益于上海辦公資產(chǎn)高流動性和高增值的優(yōu)勢。”
事實上，凌空SOHO易主早在一年前就已現(xiàn)端倪。在去年8月17日舉行的SOHO2016年度中期業(yè)績發(fā)布會上，SOHO中國董事長潘石屹表示，將出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場等三個上海非核心項目。據(jù)媒體報道，有關(guān)這三個項目的意向客戶，潘石屹當(dāng)時稱：“現(xiàn)在還沒有意向客戶，因為這項決定是我在5分鐘前宣布的。”
但SOHO中國歷年財報數(shù)據(jù)顯示，凌空SOHO于2015年/2016年/2017上半年的租金收入分別為7000萬元/1.43億元/9000萬元，出租率分別為73%/94%/97%，占當(dāng)期租金收入比重分別為6.65%/9.46%/11.00%。無論是出租率，還是租金收入占比，都呈逐年上升趨勢。
SOHO中國為何仍要出售這只能下金蛋的“母雞”？今年7月7日，潘石屹曾在媒體上公開表示：“在價位低的時候進貨，在價位高的時候就出貨。我們是要永遠遵循這個原則，并判斷什么時候是價位低的時候，什么時候是價位高的時候。”
“從樓市周期性來看，明年會面臨較大壓力，趁早離場一方面可以保住利潤，另一方面如果有其他投資項目，也可以往里注資。另外，從目前投資角度來看，靠租金回報回本有相當(dāng)長的時間，鋼筋水泥壓著資產(chǎn)影響現(xiàn)金流。從抗風(fēng)險的角度來看，現(xiàn)金流越強抗風(fēng)險能力就越高。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出。
在“低買高賣”的策略下，近四年來，SOHO中國已經(jīng)通過“賣賣賣”套現(xiàn)約300億元，其中絕大多數(shù)是位于上海的商業(yè)樓宇。2014年2月，SOHO中國以52.32億元的價格出售SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場；2014年9月，凌空SOHO中的10.02萬平方米，以30.5億元出售給攜程；2015年9月，SOHO中國以84.93億元出售名下外灘項目的全部股權(quán)；2016年7月，SOHO世紀(jì)廣場以32.22億元出售給國華人壽保險股份有限公司；今年6月26日，上海虹口SOHO也以35.73億元售出。
至于出售凌空SOHO所得款項，公告稱用作一般運營資金。而潘石屹也曾在今年7月份公開表示，SOHO中國整售物業(yè)所得的資金將會主要用在SOHO3Q的拓展上面。這一項目曾在2015年被媒體稱為，潘石屹帶領(lǐng)SOHO中國再一次轉(zhuǎn)型的方向，具體來說，就是將寫字樓辦公室以短租形式租出，形成“共享辦公空間”。
對此，盧文曦認(rèn)為，目前寫字樓過剩是客觀事實，想要脫穎而出就要在產(chǎn)品上做轉(zhuǎn)變。共享辦公創(chuàng)造新的概念，也符合當(dāng)下大眾創(chuàng)業(yè)的背景，可以占領(lǐng)部分細分市場。
“后續(xù)對于類似的盈利，應(yīng)該看到，要在增加租賃規(guī)模和租金等方面下功夫。”嚴(yán)躍進提出，其中租賃規(guī)模需要不斷做營銷，同時盡量提供全國較多網(wǎng)點的標(biāo)準(zhǔn)化的項目。而在租金方面，則要根據(jù)具體的租戶進行分析，以提供更富有匹配度的產(chǎn)品和服務(wù)。另外也要防范類似辦公項目拋售所帶來的租客波動的影響。
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