近日,壹粉“理想家不理想”在齊魯壹點情報站 記者反映,臨沂理想家樓盤的部分業(yè)主遭遇了開發(fā)商逾期辦證的煩惱。該樓盤交房后一直未能辦證,等到辦理不動產(chǎn)證的消息后,開發(fā)商又設置了前提條件,想要拿到辦證所需的材料,業(yè)主得先簽署一份置換賠償協(xié)議,聲明放棄追究開發(fā)商的違約責任。
想拿辦證材料，先簽協(xié)議放棄追責
近日,位于臨沂北城新區(qū)理想家樓盤的二期商品房業(yè)主們,終于等到了開發(fā)商辦理不動產(chǎn)證的通知。除此之外,告知書還明確了辦理時限為7月30日起15日內(nèi),業(yè)主如果逾期不登記辦理,因此造成的任何損失由業(yè)主本人承擔。
理想家樓盤二期商品房在2014年交房,按照購房合同約定,應該在交房兩年內(nèi)辦理不動產(chǎn)證,但因為開發(fā)商的原因,逾期兩年還沒辦理。按照合同約定,開發(fā)商逾期每日應向買房人支付已付房款的萬分之一作為違約金。拖了兩年,眼下辦證的事總算有點眉目,這對業(yè)主來說無疑是個好消息,可當他們?nèi)ニ魅∠嚓P材料時卻遇到了問題。“得先簽一份協(xié)議,承諾以后不再索賠。”
多位業(yè)主講述了他們的經(jīng)歷。當業(yè)主來到地產(chǎn)辦公室索要商品房移交協(xié)議書時,地產(chǎn)經(jīng)理卻先跟他們談起了關于開發(fā)商逾期辦證的賠償問題。有的業(yè)主認為開發(fā)商應該按照購房合同上的約定足額賠償業(yè)主,也有的業(yè)主感覺能辦出不動產(chǎn)證就行,賠償可以少要一部分。
地產(chǎn)經(jīng)理在了解到各位業(yè)主的想法后,表示只能以免除2-3年物業(yè)費作為補償,并且業(yè)主需要簽一份放棄追責的協(xié)議才能拿到商品房移交協(xié)議書。如果簽了這份協(xié)議,當天就能拿到辦證手續(xù),要是不簽這份協(xié)議就得再等等。
昔日地王屢被訴，新公司接手開發(fā)
2011年3月5日,理想家所在地塊經(jīng)過109輪的角逐,被臨沂國鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下稱國鑫地產(chǎn))競得。宗地面積共129畝,成交價為16625萬元,創(chuàng)下了所在區(qū)域單宗土地成交價格之最,是當時的“地王”。
記者在中國裁判文書網(wǎng)檢索發(fā)現(xiàn),該公司共涉及訴訟近40起,其中因房屋買賣或預售糾紛20多起。2016年11月份,因國鑫地產(chǎn)遲遲不協(xié)助辦理房產(chǎn)證,部分業(yè)主發(fā)起維權。國鑫地產(chǎn)一位時任經(jīng)理解釋,該公司與他人有經(jīng)濟糾紛被起訴,所有賬戶被凍結,正在銷售的樓盤也不允許銷售,所以資金有些問題,拖欠了二期承建公司的尾款,影響了綜合驗收。為了解決問題,該公司試圖申請破產(chǎn),打算清算資產(chǎn)還清債務,把房子交給業(yè)主、辦理房產(chǎn)證。
2017年11月份,北京致遠恒友投資有限公司旗下的致遠地產(chǎn)正式接手理想家項目,并將待售樓盤更名為致遠翡翠時代。記者通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢發(fā)現(xiàn),在當年11月和12月,國鑫地產(chǎn)先后變更了股東發(fā)起人和管理層主要人員。
2018年7月底,致遠地產(chǎn)入主后的國鑫地產(chǎn)在給二期商品房業(yè)主簽署的協(xié)議上明確表示,因前期客觀原因,導致其公司在合同履行過程中未能如約履行部分義務。該協(xié)議書同時顯示,國鑫地產(chǎn)的違約行為包括但不限于逾期交房、逾期辦證等問題。
保證不再索賠，可免除兩年物業(yè)費
如果按照購房合同上的約定,根據(jù)交房時間和業(yè)主的購房款數(shù)額,國鑫地產(chǎn)需要因違約支付二期商品房業(yè)主2萬元-6萬元不等的賠償金。“其實大多數(shù)業(yè)主也沒想過要追討逾期辦證違約金,拖了這么久能順利辦出證來就行,但一碼歸一碼,不能兩件事綁在一起。”多名業(yè)主表示,大家其實很高興致遠地產(chǎn)接手了國鑫,但他們眼下利用業(yè)主急于辦理不動產(chǎn)證的心理,甚至讓已經(jīng)走訴訟程序維權的業(yè)主撤訴才能給辦證手續(xù),這讓很多人不能接受。
理想家二期商品房共涉及11棟樓、400多位業(yè)主。記者從協(xié)議樣本上看到,如果業(yè)主承諾放棄追究國鑫地產(chǎn)在履行合同時產(chǎn)生的任何違約責任,保證不再向國鑫地產(chǎn)要求任何經(jīng)濟賠償,不再向法院提起訴訟或申請強制執(zhí)行,國鑫地產(chǎn)將免除24個月的物業(yè)費。
“不簽的話就沒法給你商品房移交協(xié)議書,沒有協(xié)議書你就不能辦證。”
延伸報道
開發(fā)商:只是讓業(yè)主來登記
8月15日,記者以業(yè)主的名義致電辦理不動產(chǎn)證通知上的咨詢電話。對方表示,原來的開發(fā)商沒有辦不動產(chǎn)證的能力了,致遠接手后幫業(yè)主解決了這個問題,光是在房產(chǎn)局放的保證金就達上千萬元,還有銀行的保證金。致遠不接手的話不動產(chǎn)證還是辦不出來,條款也要由新的開發(fā)商來定,不能按以前開發(fā)商的來。
國鑫地產(chǎn)到底有沒有把放棄追責的協(xié)議當做業(yè)主辦理不動產(chǎn)證的前置條件?8月16日下午,本報記者與國鑫地產(chǎn)辦公室取得聯(lián)系,工作人員就這一問題回復稱,現(xiàn)在只是讓業(yè)主過來進行登記,并不是說不簽協(xié)議就不給手續(xù),登記完成后會統(tǒng)一給業(yè)主蓋章提供商品房移交協(xié)議書,協(xié)議簽不簽要看業(yè)主個人的想法。該工作人員同時表示,他們只是普通工作人員,具體事項是公司一位副總在操作,他們不了解詳情,這位副總不在辦公室,也不知道其手機號。
律師:開發(fā)商易主不影響追責
山東隆泰律師事務所律師認為,按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù),并提供必要的證明文件。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按法律規(guī)定提交房屋權屬登記材料,致使購房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得房屋權屬證書的,購房者可以要求其承擔相應的違約責任。而對于逾期辦證的違約責任,購房者則可按照購房時雙方簽訂的《房屋買賣合同》中的具體條款進行處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人代表和股東的變更,并不影響購房者按照合同約定追究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應違約責任。(齊魯晚報·齊魯壹點 記者邱明)
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