經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者 劉勇
23日，一篇“告別買100平方米只得70平方米!住建部新規(guī)：住宅按套內(nèi)面積算”的文章刷屏。文章稱，住建部公布的一項(xiàng)新規(guī)征求意見稿顯示，房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”。
不少人依據(jù)此文“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”而猜測，“公攤面積”將就此取消。
不過，接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，此新規(guī)系被“誤讀”。濟(jì)南一家本土房地產(chǎn)公司的副總經(jīng)理苑志杰認(rèn)為，這份《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》主要是設(shè)計規(guī)范文件，套內(nèi)使用面積計價不在這份文件的管轄范圍之內(nèi)。“而且，公攤面積也不會消失。”
單價或?qū)⑸蠞q
關(guān)于住建部發(fā)布的新規(guī)“住宅按套內(nèi)面積算”指的是，住建部日前發(fā)布的《關(guān)于等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》中的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》，其中提出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”
住房問題關(guān)系到每個家庭的切身利益，國內(nèi)一直以住房建筑面積計價售房的確存在不合理之處，也因“公攤”產(chǎn)生不少投訴和矛盾，因此該消息迅速引起關(guān)注。
“終于可以再也不被開發(fā)商用公攤面積來忽悠了。”在微信朋友圈，不少人紛紛轉(zhuǎn)發(fā)上述新聞，并發(fā)表自己的感慨。
家住濟(jì)南市北園路附近的市民張靜告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，她家的房子建筑面積為128平方米，但套內(nèi)使用面積不到96平方米。“這樣算下來，公攤面積達(dá)到了32平方米，公攤比例超過了30%。”在她看來，如果按套內(nèi)面積購買房子，在一定程度上會省錢。
實(shí)際上，不少人表示取消“公攤”會得到價格上的實(shí)惠。但受訪的業(yè)內(nèi)人士持較悲觀的態(tài)度，甚至表示價格會上漲。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，用套內(nèi)面積計價，雖然總價沒變，但是賬面單價會上漲，短期內(nèi)對房價上漲會有助推作用。
在山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李鐵崗看來，“這個改變，涉及的只是兩種不同的計算方法，即原來按照建筑面積計算，如果以后按照套內(nèi)面積計算，結(jié)果就是每平方米單價上漲，但房產(chǎn)的總價不變。”
持有同樣看法的還有濟(jì)南一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目部經(jīng)理馮澤瑞。在他看來，一套建筑面積100平方米的房子售價2萬元/平方米，如果按照20%的公攤計算，套內(nèi)使用面積為80平方米，在總價不變的情況下，單價就變成了2.5萬元/平方米。“相當(dāng)于每平方米上漲了25%。”
“若新規(guī)在全國大范圍落地，開發(fā)商或會趁此機(jī)會再對房價進(jìn)行一波炒作。”張宏偉表示。
公攤不會消失
馮澤瑞告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，現(xiàn)行房屋測量規(guī)范中，套內(nèi)建筑面積與公攤面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。
“公攤面積包括管道井、樓梯間、過道以及公共用房和管理用房的建筑等。”在馮澤瑞看來，開發(fā)商并不會故意將公攤做大坑消費(fèi)者的錢。“在容積率固定的前提下，如果開發(fā)商將公攤盲目做大，根本沒法多賺一分錢，反而會因?yàn)楣珨傔^大丟失客戶。”馮澤瑞表示，“當(dāng)然也有開發(fā)商故意做大公攤，比如豪宅，豪宅需要敞亮豪華的入戶大堂和走道等公共空間。”
“同一棟樓，兩梯兩戶的公攤，要比一梯兩戶的大;點(diǎn)式樓和板式樓的公攤是不一樣的;房子大，公攤就多點(diǎn);房子小，公攤就會少點(diǎn);只有樓梯和既有樓梯又有電梯的住戶，其公攤面積是不一樣的。公共設(shè)施、走廊越多公攤就越大;樓梯高度越高公攤越大。”馮澤瑞表示。
在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，公攤系數(shù)并不是越小越好。如果公攤面積過小，會導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。“因此，新規(guī)對房地產(chǎn)市場的規(guī)范意義主要在于，杜絕開發(fā)商在面積上做文章，使購房者獲得更加真實(shí)的回報和服務(wù)。”
“我們也可以做到將公攤面積做小。”苑志杰說道，“現(xiàn)在濟(jì)南的單元設(shè)計為一梯(或兩梯)2-4戶，甚至有些住宅能做到三梯4戶，如果做小公攤的話，可以設(shè)計為兩梯6戶甚至8戶，甚至可以做到更多，但最終結(jié)果是被購房者用腳投票，房子賣不出去。”
在李鐵崗看來，無論采用哪種計算方法，20%左右的公攤成本開發(fā)商和政府都不會去扛，購房者仍然要為公攤付出費(fèi)用。取消公攤面積后，購房者更應(yīng)該去關(guān)心公攤是否合理，政府也應(yīng)該給出一定的指導(dǎo)和規(guī)范。
被誤讀的消息
苑志杰認(rèn)為，這份《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》，主要是設(shè)計規(guī)范文件，套內(nèi)使用面積計價不在這份文件的管轄范圍之內(nèi)。
“這一規(guī)范未來約束的是工程建設(shè)行為，約束對象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位，與住宅交易到底是以‘建筑面積’還是‘套內(nèi)面積’來計算并無直接關(guān)系。”苑志杰分析認(rèn)為，“商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件。”
苑志杰介紹說，我國2001年6月起施行的《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定，商品房銷售可以按套計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，開發(fā)商普遍以建筑面積計算價格，但在合同中都會分別標(biāo)注建筑面積和套內(nèi)面積以及公攤面積。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者查詢《山東省新建商品房買賣合同(現(xiàn)售)》和《山東省新建商品房買賣合同(預(yù)售)》發(fā)現(xiàn)，其中都有一條：“該商品房的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)為XX，其預(yù)測建筑面積共XX平方米，其中套內(nèi)建筑面積XX平方米，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣eXX平方米。”
“住建部征求意見稿是行業(yè)管理的完善和優(yōu)化，也是行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展、趨于成熟的一個表現(xiàn)。計價方式轉(zhuǎn)變主要是為了更好地維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，增加交易信息的對稱性。”易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示。
主持編寫《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》的中國建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計算規(guī)則。
在苑志杰看來，此次住建部發(fā)布的規(guī)范，只是一個工程建設(shè)規(guī)范的征求意見稿，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)。即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。 |
