經(jīng)濟導(dǎo)報首席記者 王延鋒

　　濟南東部剛需樓盤驚現(xiàn)每平方米1.2萬元的價格!最近，這樣一條消息在朋友圈流傳。

　　每平方米1.2萬元，對于濟南東部的樓市來說這是一個久違的價格。曾幾何時，濟南東部唐冶及繞城高速以內(nèi)的房屋價格曾普遍站到每平方米1.3萬元以上，甚至大部分都在每平方米1.5萬元以上。現(xiàn)如今，濟南東部有多個樓盤價格回到了每平方米1.2萬元左右。

　　經(jīng)濟導(dǎo)報記者22日采訪了濟南多個樓盤的操盤人士，大家一個共同的感受是：現(xiàn)在的市場是一種“搶收”行情，很多開發(fā)商面臨較大的銷售任務(wù)，為了能完成任務(wù)大家都在趕進度，甚至不惜掀起“價格戰(zhàn)”。最終受益的，還是濟南的購房者。

　　每平方米1.2萬元的

　　樓盤回來了

　　6月23日上午，濟南雪山片區(qū)某樓盤開盤。濟南市民白華熙早早來到了項目售樓處，在觀望了大半年之后，他決定在當(dāng)天購房。主要原因是，這個樓盤的價格較為實惠——單價只有每平方米1.2萬元左右。“這個價格跟2017年的時候差不多了，周邊現(xiàn)在已經(jīng)沒有這個價格的樓盤了。”白華熙說道。

　　與白華熙抱有同樣想法的人還有很多。經(jīng)濟導(dǎo)報記者23日上午在現(xiàn)場看到，該項目的售樓處聚集了至少四五百人，現(xiàn)場頗為宏大，讓人恍惚回到了樓市較為火熱的2016年至2017年。“價格劃算，一套房子總價一百三十四萬元，踮踮腳還能勉強夠得著。”一位大學(xué)畢業(yè)了三年的購房人高先生向經(jīng)濟導(dǎo)報記者說道。

　　經(jīng)濟導(dǎo)報記者也查詢到，雪山片區(qū)位于濟南東繞城高速以西、膠濟鐵路以南、經(jīng)十路以北、鳳岐路以東，在這個范圍內(nèi)，價格在每平方米1.2萬元左右的樓盤一度絕跡。即使在現(xiàn)在，該片區(qū)內(nèi)所售毛坯房產(chǎn)品也多在每平方米1.3萬元以上，精裝產(chǎn)品價格則在每平方米1.5萬元以上。所以，該樓盤每平方米1.2萬元的價格引起了市場較好反響。

　　由于價格合適，最終該項目推出的316套房子，當(dāng)天銷售了90%以上，去化情況頗為理想。“剩下的30多套房子，主要有兩種，一種是140平方米的大戶型，面積較大，總價稍高，部分買房人承受不起;還有就是一些頂?shù)讓拥漠a(chǎn)品。其他的都賣光了。”該項目一位銷售人員向經(jīng)濟導(dǎo)報記者表示。

　　除了雪山片區(qū)該項目之外，濟南東部還有另外一些樓盤的價格也回到了每平方米1.2萬元左右。

　　在濟南華山片區(qū)，中海項目剛剛推出了其位于臥牛山以東的組團。該組團與此前所售產(chǎn)品相比距離華山湖稍遠(yuǎn)，但價格也更優(yōu)惠。此前所開產(chǎn)品，都在每平方米1.3萬元左右，而該組團的售價在每平方米1.2萬元左右。在新東站片區(qū)，新城某項目今年以來連續(xù)加推，近期也有一些產(chǎn)品是1.2萬開頭的產(chǎn)品。

　　銷售任務(wù)“壓力山大”

　　濟南市場為何又重現(xiàn)每平方米1.2萬元左右的房子?是開發(fā)商對未來市場不看好嗎?

　　23日，在濟南東部某樓盤營銷中心，經(jīng)濟導(dǎo)報記者推開營銷負(fù)責(zé)人李先生的房門，他正在站在窗戶旁望著窗外“吞云吐霧”。“壓力山大啊!現(xiàn)在這形勢就是價格戰(zhàn)——大家都在搶著跑，看誰能跑到前面，看誰價格更誘人，能搶到更多客戶。你不把價格壓得低一些，客戶就全流失了，跑別家去了。這也沒辦法，大家都要吃飯，要完成總部的任務(wù)，要年中獎金啊!”李先生向經(jīng)濟導(dǎo)報記者吐槽道。

　　李先生分析道，現(xiàn)在這種行情的一個深層次原因，是開發(fā)商都在追求規(guī)模效應(yīng)，為了完成規(guī)模任務(wù)甚至不惜犧牲利潤指標(biāo)。“目前濟南的開發(fā)商多是一些全國性的開發(fā)商。這些開發(fā)商，很多都是規(guī)模導(dǎo)向型——不斷做大規(guī)模，快速去化，將資金不斷投入到新一輪的開發(fā)中。具體到某一個項目，大家不在意一城一池之得失，所有項目要全力完成總部交給的銷售任務(wù)。而在近兩個月，濟南市場相對較冷，客戶到訪量、成交量都有所下降。大家為了完成年中任務(wù)，以及未來的年終任務(wù)，不得不降價走量。”李先生說道。

　　而濟南某渠道公司負(fù)責(zé)人朱先生也向經(jīng)濟導(dǎo)報記者介紹，他的公司在濟南銷售二十多個樓盤，有三十個人的團隊每天都在打電話找客戶。在三四月份，市場情況比較好，每個月員工們平均開單率可達70%左右，也就是七成的員工在1個月內(nèi)都能實現(xiàn)客戶成交。但在五月份，開單率40%多。到了6月份，雖然時間還沒過完，但情況更加嚴(yán)峻。預(yù)計到7月份，情況可能會更加難受。背后的主要原因是，在房價上漲了幾年之后，需求明顯不足。而部分觀望客戶在年初釋放一些需求后，現(xiàn)在的整體需求重新陷入萎縮。

　　二手房施壓新房市場

　　除了開發(fā)商自身銷售任務(wù)大、市場需求不足之外，二手房的沖擊也是市場目前整體低迷的一個重要原因。

　　“二手房市場對新房影響太大了，而且它的影響是多方面的。未來，二手房市場會繼續(xù)放量，也會是影響濟南樓市未來走勢的一個重要變量。”濟南東部某樓盤銷售主管潘先生向經(jīng)濟導(dǎo)報記者說道。

　　二手房市場對新房市場的直接影響是，二手房供應(yīng)量大幅增加，價格持續(xù)走低，與新房市場形成價差，從而壓制了新房價格的上行。濟南上一輪房地產(chǎn)價格上漲是從2015年年底開始的，并一直持續(xù)到2018年上半年。在房價大漲的過程中，很多投資性客戶進入市場。到2017年4月份，濟南出臺限售政策：買房人拿下房產(chǎn)證兩年之后才能對外轉(zhuǎn)手銷售。從2016年年初到2017年4月份限售政策出臺之前成交的房子，不受限售令的影響。而這期間成交的很多樓盤，正在陸續(xù)開始交房、下證，一些投資客成本較低，他們之中的一部分人正在陸續(xù)退出。因此，濟南近期二手房供應(yīng)量明顯增加，而且未來還會持續(xù)增加。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)也證明了這一分析：來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，濟南二手房價格在5月份環(huán)比下降0.2%，而在4月份這一數(shù)字為下降0.3%。另外，來自鏈家的數(shù)據(jù)顯示，濟南每月新增二手房房源近期呈現(xiàn)直線上升的趨勢，從2月份的1972套持續(xù)上漲到5月份的6617套。

　　另外，二手房市場的低迷不僅直接打壓新房價格，還影響了新房市場的需求。“在濟南市場，置換性需求占比例是很大的。特別是現(xiàn)在新房的價格比較貴，一套房子動輒一二百萬元、二三百萬元，買房子通常需要把原有的房子賣掉。但因為現(xiàn)在二手房比較難出手，老房子賣不掉，也就讓一些置換性需求沒法再買新房子。”潘先生向經(jīng)濟導(dǎo)報記者說道。