中新經(jīng)緯客戶端1月6日電 近日，貝殼研究院發(fā)布2019二手房市場(chǎng)年報(bào)。報(bào)告表示，2017年“317調(diào)控”以來，北京二手房?jī)r(jià)較調(diào)控當(dāng)月歷史峰值下跌12%。目前，北京二手房市場(chǎng)正在由“賣方市場(chǎng)”向“買方市場(chǎng)”過渡，預(yù)計(jì)2020年北京二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)在5%以內(nèi)。
報(bào)告指出，2019年北京房地產(chǎn)政策環(huán)境進(jìn)一步嚴(yán)峻，政策層面并沒有放松。自2017年“317調(diào)控”以來，改善需求受到大幅抑制，2018年9月和2019年年初公積金貸款政策收緊，剛需釋放受阻。除了政策面的壓力，2019年二手房還面臨大量限競(jìng)新房的分流。
在報(bào)告中，貝殼研究院從6個(gè)維度對(duì)2019年北京二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理。
從成交量來看，2017年“317調(diào)控”前，北京二手房月均成交2.1萬套，調(diào)控后月均1.1萬套。2019年北京二手房網(wǎng)簽量14.5萬套，同比2018年下滑5.5%。調(diào)控后近三年，北京全市二手房成交量維持在15萬套左右的低位，較2016年27萬套的峰值下滑近半。
從房?jī)r(jià)來看，不同于調(diào)控前房?jī)r(jià)一路上漲，調(diào)控后成交均價(jià)隨成交量波動(dòng)而小幅上漲、下跌，2019年全年，北京二手房均價(jià)與2018年持平。2019年12月北京二手房成交均價(jià)5.9萬元/平，較“317調(diào)控”當(dāng)月歷史峰值下跌12%，且2019年末北京房?jī)r(jià)不再是“內(nèi)地第一”。
從區(qū)域表現(xiàn)來看，在“317調(diào)控”前的市場(chǎng)上行期，外圍城區(qū)如通州、大興及門頭溝等房?jī)r(jià)漲幅明顯。而調(diào)控后，中心城區(qū)表現(xiàn)出良好的抗跌性，與2017年一季度比，2019年四季度西城區(qū)跌幅不到6%，海淀、東城及朝陽等房?jī)r(jià)跌幅亦相對(duì)較小，而外圍城區(qū)跌幅靠前。
從買房者角度看，高壓政策下房?jī)r(jià)下跌，買房者陷入觀望，不再被恐慌的市場(chǎng)情緒牽動(dòng)，而是多看多選。“317調(diào)控”前北京購房者買到一套房子平均需要40天，調(diào)控后成交周期持續(xù)拉長(zhǎng)至三個(gè)月以上，客戶快速成交率亦由64%降至36%。
報(bào)告指出，買房者在交易中的地位逐漸提升，反映其價(jià)格談判力的議價(jià)空間由“317調(diào)控”前不到2%的水平升至2019年底5%的水平，北京二手房市場(chǎng)正在由“賣方市場(chǎng)”向“買方市場(chǎng)”過渡。
從賣房者角度看，買房者的觀望導(dǎo)致市場(chǎng)上可售房源積壓，業(yè)主賣房難度加大。2019年底北京鏈家?guī)齑娣吭吹娜セ芷谶_(dá)18.5個(gè)月，業(yè)主賣掉手中的房子平均需要近4個(gè)月。
報(bào)告提到，業(yè)主為出售所持房產(chǎn)要根據(jù)帶看反饋數(shù)次下調(diào)報(bào)價(jià)，2019年北京鏈家成交房源的末次掛牌均價(jià)為519萬/套，而成交房源均價(jià)為500萬/套，意味著從談判到成交過程中，業(yè)主還需要降價(jià)近20萬�；仡�“317調(diào)控”前夜“賣家報(bào)價(jià)728萬，買家從7點(diǎn)砍價(jià)到夜里11點(diǎn)，745萬成交”，買賣雙方的位置發(fā)生互換。
從換房者角度看，“317調(diào)控”后“雙認(rèn)”重壓下，換房者負(fù)重前行。2019年北京換房者中年齡在40歲以上的占50%，而調(diào)控前2016年這一占比僅36%。翻倍的首付不僅讓換房年齡后移，且換得越來越差。2019年換房后套均面積擴(kuò)大16.6平，比調(diào)控前19平左右的水平有所降低。
報(bào)告表示，2020年，北京二手房市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)有大的放松，市場(chǎng)供需矛盾將極大緩和，市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)，北京二手房市場(chǎng)將延續(xù)低位穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2020年全年二手房成交量依舊穩(wěn)定在15萬套左右，價(jià)格波動(dòng)在5%以內(nèi)。 |
