受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)近些年的“最差開(kāi)局”。
3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2020年1-2月份，全國(guó)商品房銷售面積8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%。商品房銷售額8203億元，同比下降35.9%。其中，住宅銷售額下降34.7%。
這是自2015年4月以來(lái)，全國(guó)商品房(累計(jì))銷售面積和銷售額首次出現(xiàn)“雙降”。此外，其它相關(guān)數(shù)據(jù)的增速也出現(xiàn)“斷崖式”下滑。
考慮到疫情的突發(fā)，這種變化并不意外。主流的觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)和生活的節(jié)奏正逐步恢復(fù)正軌，購(gòu)房的需求也會(huì)漸漸提上日程，市場(chǎng)在二季度有望全面恢復(fù)到正常水平。
但對(duì)于部分房企來(lái)說(shuō)，短期流動(dòng)性的受限，正帶來(lái)一系列的連鎖反應(yīng)。近期，一些房企出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象，另有不少企業(yè)則通過(guò)降薪、裁員等方式來(lái)做出應(yīng)對(duì)。
多個(gè)指標(biāo)“斷崖式”下滑
成交量的大幅下降，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)帶來(lái)一定影響。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅穩(wěn)中有降。其中，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，二線城市和三線城市房?jī)r(jià)漲幅均為0.1%，比1月有所收窄。
“突如其來(lái)的新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成明顯沖擊，各地區(qū)各部門(mén)堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央關(guān)于統(tǒng)籌做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展決策部署，及時(shí)出臺(tái)了一系列政策措施，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬如此解讀。
值得注意的是，被統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，2月有19個(gè)城市的新房無(wú)成交，24個(gè)城市的二手房無(wú)成交。有分析人士認(rèn)為，這一比例能透視出全國(guó)市場(chǎng)的情況，預(yù)計(jì)約有1/4-1/3的城市在2月未能實(shí)現(xiàn)交易。
除銷售外，房地產(chǎn)企業(yè)的投資、融資、拿地等動(dòng)作也全面放緩，多個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)“斷崖式”下滑，投資、資金來(lái)源等數(shù)據(jù)增速則由升轉(zhuǎn)降。
今年1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10115億元，同比下降16.3%。同期，房屋新開(kāi)工面積和竣工面積分別下降44.9%和22.9%。
1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1092萬(wàn)平方米，同比下降29.3%;土地成交價(jià)款440億元，下降36.2%。
融資方面，前兩月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金20210億元，同比下降17.5%。其中，受銷售下滑影響，定金及預(yù)收款的降幅達(dá)到23.9%。
為應(yīng)對(duì)疫情影響，近期不少城市對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)，如延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)間、延緩償還公積金貸款、延期繳納稅費(fèi)、加大土地供應(yīng)，等等。但也有一些城市的“托市”政策因過(guò)于“激進(jìn)”而很快收回，從而造成樓市政策松綁“一日游”的現(xiàn)象。
對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇3月16日重申“房住不炒”，并表示，“按照推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的要求，不把房地產(chǎn)作為短期刺激政策，這也是明確的。”
多數(shù)從業(yè)者認(rèn)為，此番表態(tài)也意味著，盡管受疫情影響嚴(yán)重，樓市調(diào)控政策仍然不會(huì)大幅度松綁。
債務(wù)違約出現(xiàn)
近期，隨著疫情影響逐漸減弱，各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)的節(jié)奏也開(kāi)始加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸回暖。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，3月以來(lái)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的周成交規(guī)模不斷攀升。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，近兩周鏈家在18個(gè)城市的二手房成交量環(huán)比分別增加了89.7%、64%。新增房源已經(jīng)恢復(fù)至去年同期水平的60%左右，新增客源(主要來(lái)自線上)已經(jīng)超過(guò)去年同期水平。
他認(rèn)為，疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊是短期的。前期堆積的需求較為強(qiáng)勁，隨著線下活動(dòng)的恢復(fù)，預(yù)計(jì)未來(lái)成交量將會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也認(rèn)為，市場(chǎng)在二季度有望全面恢復(fù)到正常水平。其中，隨著大量的工地復(fù)工，施工情況將在3月份逐步恢復(fù)到正常水平。但由于庫(kù)存較大，房企拿地?zé)崆榈幕謴?fù)恐怕尚需時(shí)日。
但疫情帶來(lái)的短期影響仍然不可忽視。
3月6日，上海清算所披露文件顯示，新華聯(lián)控股應(yīng)于當(dāng)日兌付的2015年度第一期中期票據(jù)不能按期足額兌付本息，已構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。“地產(chǎn)+文旅”是新華聯(lián)控股的主業(yè)。
3月9日，中信國(guó)安集團(tuán)發(fā)布公告稱，因流動(dòng)資金緊張，公司未能按照約定時(shí)間籌措足額償付資金，“16中信國(guó)安MTN001”已構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。
這兩筆違約案例的出現(xiàn)，均有著企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)不佳、資金緊張的因素，但新冠肺炎疫情的暴發(fā)，無(wú)疑是重要導(dǎo)火索。上海清算所披露的文件指出，受新型冠狀病毒肺炎疫情不可抗力因素的嚴(yán)重影響，新華聯(lián)控股所屬文化旅游、商業(yè)零售、景區(qū)景點(diǎn)、酒店餐飲、石油貿(mào)易等業(yè)務(wù)遭受重創(chuàng)，1-2月減少經(jīng)營(yíng)回款超過(guò)60億元。
北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，無(wú)論境內(nèi)還是境外，當(dāng)前融資都比較困難。如果市場(chǎng)恢復(fù)較慢，不排除繼續(xù)有債務(wù)違約情況的發(fā)生。
降薪、裁員的情況同樣也在發(fā)生。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，為應(yīng)對(duì)新冠疫情影響，多家房企通過(guò)降薪的方式來(lái)控制運(yùn)營(yíng)成本，降薪的范圍主要局限于中高層管理人員。某20強(qiáng)房企則在近期啟動(dòng)了大范圍裁員，銷售、運(yùn)營(yíng)、策劃等崗位都有涉及。一些中小房企同樣有裁員動(dòng)作。
前述房企人士表示，雖然很多房企都已經(jīng)復(fù)工，但在“銷售為本”的房地產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)成交的恢復(fù)與否仍然決定著企業(yè)的資金鏈。他認(rèn)為，在這波疫情中，沒(méi)有房企能“全身而退”。部分小房企將會(huì)被加速淘汰，大中型房企同樣會(huì)面臨一季度和上半年業(yè)績(jī)下滑的結(jié)果。 |
