中新經(jīng)緯客戶端9月14日電 (薛宇飛)14日，國家統(tǒng)計局公布了8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬稱，70個大中城市房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)，價格略漲。
觀察近段時間每月發(fā)布的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，70個大中城市中，新房價格上漲的城市數(shù)量都多于二手房，新房價格的同、環(huán)比平均漲幅也高于二手房。同一個市場，為什么新房的熱度會高于二手房呢?
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售樓部 中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份共計有59個城市的新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲，與7月份的數(shù)量持平，但高于2019年8月份的55個。二手住宅方面，8月份共有47個城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲，高于今年7月的45個和2019年8月的43個。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，由于信貸有所寬松、部分城市調(diào)控力度不大等原因，當(dāng)下房地產(chǎn)市場仍處于高位，出現(xiàn)輕微上行。
對比新房、二手房銷售價格上漲的城市數(shù)量可以發(fā)現(xiàn)，新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量，明顯多于二手房，且這一趨勢長期存在。2019年8月-2020年8月，新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量分別為55個、53個、50個、44個、50個、47個、21個、38個、50個、57個、61個、59個、59個，二手住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量分別為43個、40個、31個、 32個、38個、33個、14個、32個、37個、41個、50個、45個、47個。
從70城的平均漲幅上，新房的價格漲幅也高于二手房。仍以2019年8月-2020年8月的數(shù)據(jù)為例，據(jù)易居研究院統(tǒng)計，上述月份70城新房價格的環(huán)比漲幅分別為0.6%、0.5%、0.5%、0.3%、0.4%、0.3%、0%、0.1%、0.4%、0.5%、0.6%、0.5%、0.6%，二手住宅價格的環(huán)比漲幅0.3%、0.3%、0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、-0.1%、0%、0.2%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%，新房各月的平均環(huán)比漲幅均高于二手住宅。
受環(huán)比漲幅較高影響，新房價格每月的平均同比漲幅也均高于二手住宅。據(jù)上述研究院統(tǒng)計，2019年8月-2020年8月，70城新房每月價格的平均同比漲幅分別為9.1%、8.6%、8.0%、7.3%、6.8%、6.5%、5.9%、5.4%、5.2%、4.9%、4.9%、4.8%、4.7%，二手住宅每月價格的平均同比漲幅分別為5.3%、4.6%、4.2%、3.8%、3.6%、3.5%、3.1%、2.7%、2.3%、2.2%、2.2%、2.1%、2.2%。
新房熱度高于二手房
同是居住需求，為什么新房與二手房的價格漲幅會有差別?
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對中新經(jīng)緯客戶端分析，新房價格漲幅快于二手房，這是一個長期存在的現(xiàn)象，產(chǎn)生這種情況的原因有很多。例如，二手住宅的網(wǎng)簽成交價格很容易受到產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響，有的二手房由于配套差、房齡老，其售價雖然也會跟隨周邊市場而波動，但漲幅相對較小。
謝逸楓稱，二手住宅的成交周期很長，從買賣雙方確定價格到實際過戶成交，需要幾個月的時間，與新房市場的表現(xiàn)會不一致。另外，二手房的稅費普遍比新房高，稅費需要買家提前繳納，這也拖累了二手房的漲幅。
比較而言，新建住宅由于各類設(shè)施較新，居住舒適度高，在同等條件下，各個城市的買家都相對青睞買新房，謝逸楓說，“在有些買家看來，只有買新房才有面子”。中新經(jīng)緯客戶端多次走訪市場也發(fā)現(xiàn)，由于交易流程簡單、買房人前期負擔(dān)小，房產(chǎn)中介機構(gòu)都在大力推介當(dāng)?shù)匦路慨a(chǎn)品。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為，從70城房價表現(xiàn)看，新房的熱度確實要高于二手房，二手房市場掛牌量大、房東漲價預(yù)期弱，都容易導(dǎo)致價格漲幅偏低。
不過，也并非在所有時期，新房的價格漲幅都會高于二手房。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-8月份，四個一線城市二手住宅價格的平均環(huán)比漲幅分別為0.4%、0.1%、0.5%、1.0%、1.1%、1.0%、0.8%、1.1%，均高于各月新房價格平均環(huán)比漲幅。嚴(yán)躍進認為，一線城市二手住宅價格環(huán)比漲幅高于新房，與學(xué)區(qū)房政策調(diào)整有關(guān)，這導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)附近的二手房價格出現(xiàn)了上漲。
熱點城市或出現(xiàn)溫和調(diào)控
近期，一些漲幅較大的城市相繼出臺了新的樓市調(diào)控政策，熱點城市調(diào)控升級的趨勢愈加明顯。
中原地產(chǎn)研究中心認為，7-8月份，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的風(fēng)向發(fā)生轉(zhuǎn)變，從上半年的全面寬松，進入到收緊狀態(tài)，包括杭州、東莞、寧波、鄭州、深圳、南京、長春、�？诘�10多個城市出臺調(diào)控政策，為樓市降溫。張大偉稱，未來一段時間內(nèi)，調(diào)控收緊已經(jīng)難免，預(yù)計后續(xù)將有超過30個城市會出臺力度不同的政策。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波稱，根據(jù)58同城、安居客購房者行為信息顯示，2020年8月份購房者信心指數(shù)為111.7，環(huán)比上漲1.9%，顯示出購房者對后市依然持樂觀態(tài)度。只要限購以及差別化信貸政策不發(fā)生改變，樓市熱度較高的城市的調(diào)控將持續(xù)收緊，房價整體穩(wěn)定的大態(tài)勢不會改變。
謝逸楓稱，從近來已經(jīng)出臺的調(diào)控政策看，絕大多數(shù)城市沒有出現(xiàn)過于嚴(yán)厲的政策，更多的是“小修小補”“打補丁”，這也體現(xiàn)政府部門不希望“一刀切”，進而誤傷真正的剛需與改善需求。他預(yù)計，未來一段時間，熱點城市的調(diào)控政策都會相對溫和。
“值得關(guān)注的是，由于近期從金融方面加大了對房企‘三道紅線’的負債控制，預(yù)計新房市場或明或暗的打折現(xiàn)象會增多，在提振銷量的同時，或?qū)Ψ績r起到一定下拉作用。”張波還說。 |
