“從2020年4月開(kāi)始，中關(guān)村、德勝、金融街、月壇等幾個(gè)頂級(jí)片區(qū)學(xué)區(qū)房成交量一直很大，價(jià)格一直在漲。單價(jià)便宜的小戶型賣(mài)光后，新上的房源面積雖小、但總價(jià)不調(diào)低，從而抬高了學(xué)區(qū)房的單價(jià)。目前，海淀區(qū)、德勝掛牌的學(xué)區(qū)房小戶型基本在850萬(wàn)元左右，面積在30平方米至45平方米之間，相比2020年初，最低‘占位費(fèi)’高了150萬(wàn)元左右。”崔浩說(shuō)。

　　“目前，北京的小戶型學(xué)區(qū)房都不能用單價(jià)來(lái)衡量。”崔浩指出，“剛需人士買(mǎi)學(xué)區(qū)房，只能看當(dāng)前的總價(jià)能不能接受。如果運(yùn)氣好，正好有面積大一點(diǎn)的房子出售，單價(jià)可以控制在市場(chǎng)價(jià)以內(nèi)。如果運(yùn)氣不好，正好趕上面積特別小的房子，單價(jià)接近30萬(wàn)元都很常見(jiàn)。”

　　據(jù)崔浩介紹，2021年1月，他所負(fù)責(zé)的中關(guān)村三小片區(qū)小戶型成交價(jià)都在850萬(wàn)元/套左右，而2020年1月，700萬(wàn)元左右就可以買(mǎi)到中關(guān)村三小附近的學(xué)區(qū)房。

　　“現(xiàn)在賣(mài)房的業(yè)主看市場(chǎng)好，掛牌時(shí)只看上一套成交的總價(jià)，不看成交均價(jià)。最近有同事賣(mài)萬(wàn)柳附近的小戶型，單價(jià)達(dá)到27萬(wàn)元/平方米。這個(gè)單價(jià)，放在全國(guó)來(lái)看，都可以排名前幾。但由于面積不到30平方米，加上稅費(fèi)、中介費(fèi)，總價(jià)不到1000萬(wàn)元。因此，即便單價(jià)接近30萬(wàn)元，還是被客戶立刻搶走�，F(xiàn)在沒(méi)有1000萬(wàn)元打底，我們作為中介，都不好幫忙搶房。”崔浩指出。

　　從片區(qū)角度看，海淀學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的漲幅普遍高于西城學(xué)區(qū)房。“西城區(qū)2020年下半年才實(shí)行學(xué)區(qū)房新政，新入市的學(xué)區(qū)房購(gòu)房者對(duì)新政后的西城區(qū)學(xué)區(qū)房持一定觀望態(tài)勢(shì)。相比之下，海淀區(qū)實(shí)行學(xué)區(qū)房新政的時(shí)間比較早，學(xué)區(qū)房穩(wěn)定性相對(duì)較高。因此，海淀區(qū)目前的熱度超過(guò)西城區(qū)，漲幅也較為領(lǐng)先。”多個(gè)學(xué)區(qū)房中介人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

成交速度快

　　據(jù)位于金融街片區(qū)的中介人士王華(化名)介紹，受漲價(jià)及前期成交量放大等因素影響，小戶型學(xué)區(qū)房成交速度非�？�，有的房子從掛牌展示到成交，時(shí)間僅10天左右。且成交之前，沒(méi)有任何降價(jià)記錄。

　　“按照公司規(guī)定，如果成交價(jià)和掛牌價(jià)之間價(jià)格差別大于3%，房屋維護(hù)人和出售人的業(yè)績(jī)就會(huì)受到很大影響。因此，很多房屋中介維護(hù)人在促成二手房成交前，都會(huì)幫助業(yè)主一再調(diào)整掛牌價(jià)。學(xué)區(qū)房就不存在這類(lèi)問(wèn)題，甚至有的業(yè)主看市場(chǎng)好一再上調(diào)價(jià)格。”王華強(qiáng)調(diào)。

　　此外，多位中介人士向中國(guó)證券報(bào)記者透露，目前降價(jià)的學(xué)區(qū)房有很多是年代久遠(yuǎn)的平房。“這類(lèi)房子是名副其實(shí)的‘老破小’，但是也是學(xué)區(qū)房。說(shuō)實(shí)話，很多房子買(mǎi)了以后確實(shí)不能自住，但孩子能上對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，受疫情影響，一線城市學(xué)區(qū)房需求明顯上升，這一輪年底翹尾行情學(xué)區(qū)房表現(xiàn)最明顯。大量的出國(guó)讀書(shū)人群回流，也增加了市場(chǎng)需求。相比之下，北京是四個(gè)一線城市中目前房?jī)r(jià)上漲最少的，由于之前陰跌了三年多，所以反彈起來(lái)會(huì)很快。

　　“每一輪房?jī)r(jià)上漲學(xué)區(qū)房漲幅都靠前，一線城市的頂級(jí)學(xué)區(qū)房向來(lái)是稀缺資源。一線城市人口多并且人口持續(xù)流入，學(xué)區(qū)房需求大。盡管供應(yīng)在增加，但缺口仍大。因此，學(xué)區(qū)房流動(dòng)性強(qiáng)，易出手，成為很多投資者的首選。”多位地產(chǎn)觀察人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

普通二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)小

　　中國(guó)證券報(bào)記者觀察到，除了學(xué)區(qū)房外，2021年以來(lái)，北京地區(qū)二手住宅并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的價(jià)格波動(dòng)，這讓很多換房者產(chǎn)生較大困擾。

　　“有些客戶本來(lái)打算先把在住的房子賣(mài)掉，再去訂學(xué)區(qū)房。但看最近學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一直在跳漲，而自己的房子賣(mài)不出去，就換了一種思路：遇到總價(jià)合適的學(xué)區(qū)房，先加幾萬(wàn)元搶下來(lái)，用價(jià)格換周期，再回去慢慢賣(mài)房。這類(lèi)客戶多了，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也自然會(huì)漲。”王華對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　不過(guò)，張大偉卻指出，北京市場(chǎng)屬于全國(guó)一二線城市最穩(wěn)定的樓市，市場(chǎng)不太可能出現(xiàn)“高溫”。從調(diào)控政策角度看，2021年以來(lái)，北京持續(xù)重申一旦市場(chǎng)過(guò)熱就會(huì)調(diào)控，這也抑制了市場(chǎng)的過(guò)熱。當(dāng)下北京樓市處于市場(chǎng)的暖冬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到小陽(yáng)春。

　　北京市住建委日前表示，將按照“全市統(tǒng)籌、因區(qū)施策”原則，逐步完善各區(qū)域調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，合理設(shè)定調(diào)控目標(biāo)，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。今年將嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)和中介炒房，嚴(yán)查投機(jī)炒作。

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)表示，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”調(diào)控要求，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓動(dòng)引導(dǎo)出售方隨意提高報(bào)價(jià)，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購(gòu)房恐慌情緒的文章，不得參與“經(jīng)營(yíng)貸”“首付貸”“消費(fèi)貸”等任何違法違規(guī)的房地產(chǎn)金融活動(dòng)。

　　中國(guó)證券報(bào)記者觀察到，為了落實(shí)上述調(diào)控，目前各大中介官方網(wǎng)站、APP已經(jīng)不再顯示成交情況。“如果要看近期成交價(jià)，可以就近去門(mén)店或者詢問(wèn)經(jīng)紀(jì)人。”多位中介人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。