萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)近10年的上市道路即將走過(guò)。最新消息稱，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)初步確定上市時(shí)間表，擬定于12月5日進(jìn)行全球路演，并將于12月19日正式在港交所掛牌。
不過(guò)，萬(wàn)達(dá)選擇此時(shí)港股IPO，或許并非一個(gè)好的時(shí)機(jī)。眼下，國(guó)際市場(chǎng)普遍看淡內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)，認(rèn)為內(nèi)地樓市的黃金期已過(guò)。標(biāo)準(zhǔn)普爾近日表示，中國(guó)房地產(chǎn)可能面臨降級(jí)風(fēng)險(xiǎn)。
但是，已經(jīng)等待了10年的萬(wàn)達(dá)或許無(wú)法再淡定地等待了。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾直言，現(xiàn)金流永遠(yuǎn)比負(fù)債率更重要。從招股說(shuō)明書披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)的現(xiàn)金流并不足夠讓人放心。招股說(shuō)明書顯示，截至2014年6月30日物其業(yè)收益為232.51億元，較2013年同期318.34億元減少27%�，F(xiàn)金流變化更為明顯，招股書顯示，2011年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流達(dá)359億，2012年大幅降至115億；2013年進(jìn)一步降到68億；2014年上半年變成了負(fù)89.5億。“對(duì)于王健林來(lái)說(shuō)，修復(fù)現(xiàn)金流比維持萬(wàn)達(dá)估值更重要。”一位分析師說(shuō)。
籌資規(guī)�；虺賰|美元
目前，尚不清楚萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)此次IPO的目標(biāo)融資規(guī)模，不過(guò)，有消息稱萬(wàn)達(dá)商業(yè)首次的募資規(guī)模預(yù)計(jì)將會(huì)超過(guò)100億美元。根據(jù)港交所規(guī)定，在香港主板上市的公司，最低公眾持股量為25%，如發(fā)行人市場(chǎng)超過(guò)40億港元，則最低可降低為10%。如果按照公眾持股10%計(jì)算，則其市值預(yù)計(jì)將超過(guò)1000億美元。
萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)成立于2002年9月，2009年12月變更為股份有限公司，注冊(cè)資本增加到37.36億元，是大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)的唯一業(yè)務(wù)平臺(tái)。實(shí)際上，早在2005年，王健林就有將萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市之意。當(dāng)時(shí)并非選擇IPO模式，而是以“REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)”形式籌劃在港上市。2005年底，萬(wàn)達(dá)REITs招股文件在香港獲通過(guò)。不過(guò)，運(yùn)氣不佳，2006年7月，國(guó)家?guī)撞课?lián)合發(fā)文嚴(yán)格限制境外公司收購(gòu)內(nèi)地物業(yè)(即“171號(hào)文件”)，萬(wàn)達(dá)REITs計(jì)劃被迫擱淺。此次香港上市的失敗，促使王健林轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股。2009年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)正式啟動(dòng)在A股上市計(jì)劃。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)上市閘門的關(guān)閉，再加上A股市場(chǎng)2013年暫停IPO，萬(wàn)達(dá)上市一拖就是5年。
2014年，A股IPO市場(chǎng)重新開閘。但出乎意料的是，2014年7月1日，萬(wàn)達(dá)卻“技術(shù)性”地暫停了A股上市步伐。證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站資料顯示，因?yàn)闆](méi)有按規(guī)則要求報(bào)送預(yù)披露的材料，且申請(qǐng)文件中的財(cái)務(wù)資料超過(guò)有效期達(dá)3個(gè)月，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司被終止審查。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)通過(guò)大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司的官網(wǎng)發(fā)表公開說(shuō)明，“根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)7月1日公告，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)A股上市因未更新申報(bào)材料已終止審核”，并在公告中表示，“今后將繼續(xù)積極探索多種上市途徑”。
隨后8月25日，之前借殼在港上市的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司宣布，未來(lái)將著力打造為萬(wàn)達(dá)自有品牌酒店項(xiàng)目為主的海外綜合地產(chǎn)項(xiàng)目投資及運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，名字也將從原來(lái)的“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司”改為“萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展有限公司”，這讓一直猜測(cè)萬(wàn)達(dá)上市目標(biāo)的投資者看清了萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)向信號(hào)。9月16日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)向香港聯(lián)交所遞交上市申請(qǐng)，由此，萬(wàn)達(dá)上市正式進(jìn)入實(shí)質(zhì)運(yùn)作階段，結(jié)束了近10年的上市征程。
根據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)首次提交的招股說(shuō)明書，萬(wàn)達(dá)將三大商業(yè)地產(chǎn)板塊全部納入上市公司，分別包括：長(zhǎng)期投資的物業(yè)開發(fā)租賃業(yè)務(wù)；開發(fā)和銷售物業(yè)，以及開發(fā)和酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。這次上市集資的90%將用于建設(shè)10個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，包括廣元萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、哈爾濱哈南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目。根據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)提供的數(shù)據(jù)，去年，該公司總收入為867.74億元人民幣，凈利潤(rùn)248.82億元。萬(wàn)達(dá)的商業(yè)和住宅物業(yè)銷售額從2011年的902億元人民幣，上漲至2013年的1264億元人民幣，但今年上半年，萬(wàn)達(dá)總計(jì)銷售額為567億元人民幣，不及2013年全年銷售額的一半。而萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)今年上半年的凈利潤(rùn)為49億元人民幣，遠(yuǎn)低于2013年同期的101億元人民幣。招股書預(yù)計(jì)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)2014年全年純利不少于約132億元人民幣。
港股IPO保衛(wèi)現(xiàn)金流
但值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士表示，萬(wàn)達(dá)雖以龐大的資產(chǎn)打開上市之門，但其高投資、高周轉(zhuǎn)的盈利模式的是否具有可持續(xù)性仍值得懷疑。這次IPO或許更多為了保衛(wèi)現(xiàn)金流。
一位萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士表示，萬(wàn)達(dá)能高速發(fā)展的主要原因是每一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流基本上能保持支撐平衡。“在發(fā)展拿地的時(shí)候，萬(wàn)達(dá)就要做現(xiàn)金流測(cè)算。比如拿多大一塊地，要配套哪些銷售物業(yè)，多大的體量，然后定價(jià)是多少？這么一組合，現(xiàn)金流測(cè)算出來(lái)是比較理想的。”例如萬(wàn)達(dá)第三代綜合體來(lái)看，包括購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、寫字樓、公寓等業(yè)態(tài)。購(gòu)物中心把銷售的物業(yè)在整個(gè)地塊進(jìn)行配套，寫字樓、商鋪、住宅、公寓等等賣掉，覆蓋了整個(gè)購(gòu)物中心的投資。 1/2 1 2 下一頁(yè) 尾頁(yè) |
