◆經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)評(píng)論員 蘭恒敏
濟(jì)南應(yīng)該出手控制房?jī)r(jià)了，并且應(yīng)該當(dāng)機(jī)立斷，不能拖！
根據(jù)19日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市最新數(shù)據(jù)，濟(jì)南8月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲3.2%，創(chuàng)下近9年來(lái)的最高漲幅，漲幅居全國(guó)第12位。從去年8月開(kāi)始，濟(jì)南房?jī)r(jià)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了13連漲——只漲不跌。
投機(jī)的氛圍是顯而易見(jiàn)的。旭輝控股總裁林峰表示，他們針對(duì)二線城市購(gòu)房目的做過(guò)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)大概有30%屬于投資。濟(jì)南東部一家樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)印證了這一說(shuō)法。她反映，“現(xiàn)在來(lái)我們這里參加認(rèn)籌前優(yōu)惠活動(dòng)的客戶中，有3成多是投資的。”
投資過(guò)頭就是投機(jī)。當(dāng)住宅的金融屬性越來(lái)越強(qiáng)，使用屬性（居�。┰絹�(lái)越弱的時(shí)候，我們可以得出一個(gè)基本判斷：這一輪房?jī)r(jià)上漲的核心因素是在貨幣供應(yīng)相對(duì)寬松、資產(chǎn)配置荒的大背景下，由投資投機(jī)資金炒作造成的。
房?jī)r(jià)的快速上漲不僅擾亂了社會(huì)資源的有效配置，加深了購(gòu)房人的痛苦，而且長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)對(duì)政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不利——激動(dòng)過(guò)后是疲軟，現(xiàn)在的火爆是在透支未來(lái)的消費(fèi)能力�；鸨^(guò)后，將是長(zhǎng)久的冷清難耐。
現(xiàn)在的問(wèn)題是如何有效遏制房?jī)r(jià)非理性上漲。
限購(gòu)是最易采取、最能收到短暫效果的辦法，但也是最不靠譜的辦法。中國(guó)人太聰明了，你能限，他就有100種辦法突破限制，譬如離婚潮。
調(diào)整土地供應(yīng)的數(shù)量和節(jié)奏也是慣常考慮的辦法。但是土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，并非像一般商品那樣，增加供應(yīng)就一定導(dǎo)致價(jià)格下跌，而是有其特殊性。在樓市火爆的情況下，增加土地供應(yīng)除了多收入土地出讓金，是很難讓低價(jià)和樓價(jià)冷靜下來(lái)的。這是歷次房?jī)r(jià)調(diào)控中被證明過(guò)的規(guī)律。
最有效的辦法是降杠桿。通過(guò)大幅提高首付比例，釜底抽薪。樓市是炒上去的，“炒”的真諦就是以小博大——先花較小的錢付首付，再通過(guò)抵押，貸更多的錢，實(shí)現(xiàn)“小錢辦大事”。賭對(duì)了，狠賺一筆；賭錯(cuò)了，大不了損失首付，房子扔給銀行，“你看著辦吧”。假設(shè)大幅提高首付比例至6成或8成，一般小炒家就炒不動(dòng)了。如果真有富豪全款買房再轉(zhuǎn)手倒賣呢？一套房幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)元，全款進(jìn)、加價(jià)出，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)大不大，可以讓他們?cè)囋嚒?/span>
有人認(rèn)為樓市過(guò)熱是貨幣寬松造成的。的確，貨幣寬松是造成房?jī)r(jià)上漲的重要貨幣基礎(chǔ)，沒(méi)有貨幣寬松，就很難炒熱樓市。但在經(jīng)濟(jì)節(jié)節(jié)下滑的情況下，不能為了抑制樓市過(guò)熱而實(shí)行貨幣從緊政策。房?jī)r(jià)再重要，也僅僅是“局部”，不能妨礙穩(wěn)增長(zhǎng)的大局。是“貨幣寬松”和“資產(chǎn)配置荒”雙重因素共同作用，才導(dǎo)致樓市過(guò)熱。因此，試圖通過(guò)緊縮貨幣給樓市降溫是危險(xiǎn)的。應(yīng)該實(shí)行“結(jié)構(gòu)性降溫”。
還有一種持久而有效的樓市調(diào)控辦法：征收房產(chǎn)稅。譬如首房免稅，多房多稅，誰(shuí)占有社會(huì)資源更多，就應(yīng)該多付出成本。但是因?yàn)槎惙ㄐ薷某绦蚵L(zhǎng)而繁瑣，由于利益群體過(guò)于強(qiáng)大，目前沒(méi)人愿意捅這個(gè)“馬蜂窩”。
可以迅速著手的是提高交易稅。炒作次數(shù)越多，交易稅越多。這要看地方政府的意愿——是默許甚至縱容樓市過(guò)熱，從而多收取土地出讓金，還是多收交易稅，讓樓市降溫，少收入土地出讓金，從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，“細(xì)水長(zhǎng)流”。
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