“首付3.2萬(wàn)起”、“首付減半”……日前，濟(jì)南樓市各種優(yōu)惠促銷層出不窮，房企為盡快回籠資金，“墊首付”方式不斷“翻新”，墊付時(shí)間由幾個(gè)月付清發(fā)展到三四年還清，墊付比例也不斷升級(jí)。有業(yè)內(nèi)人士分析，銷售壓力巨大致使房企促銷跑量，盡快回籠資金。
2014年3月，濟(jì)南開(kāi)發(fā)商墊首付開(kāi)始出現(xiàn)“苗頭”。中鐵·逸都國(guó)際出現(xiàn)首付分期的活動(dòng)，可以參與“墊首付”購(gòu)買的是逸都國(guó)際二期。而另一家明湖·白鷺郡雖原則上不允許分期付首付，但首付交款時(shí)間可適當(dāng)延期。
房企的促銷利器“墊首付”，購(gòu)房者可以先付10%甚至更低的首付款，由開(kāi)發(fā)商提供無(wú)息借款補(bǔ)齊首付款差額。一開(kāi)始的時(shí)候，這些借款購(gòu)房者須在“一周簽約期內(nèi)付清”或者“45天內(nèi)還清”。可是，這一促銷利器很快就出現(xiàn)了“2.0升級(jí)版”：有房企大幅放寬了購(gòu)房者還款的時(shí)間限制，改為分幾個(gè)月或幾年無(wú)利息還清。
3月底，濟(jì)南融匯愛(ài)都打出了“首付6萬(wàn)住南城”的廣告公開(kāi)宣傳墊首付，隨后，世茂原山首府也開(kāi)始了“首付減半，10萬(wàn)起”字樣的宣傳，在被媒體曝光后，“墊首付”促銷并沒(méi)有因此被叫停，而是轉(zhuǎn)入了“地下”。
一時(shí)間，濟(jì)南市場(chǎng)上各種名目的首付分期層出不窮，連城國(guó)際首付5萬(wàn)起、鳳凰SOHO2.7萬(wàn)起、天朗蔚藍(lán)城特價(jià)鉅惠、匯東國(guó)際首付6萬(wàn)起......開(kāi)發(fā)商墊首付不僅有住宅項(xiàng)目,也有商鋪、公寓，而參與墊首付的開(kāi)發(fā)商，更不乏世茂等國(guó)內(nèi)知名房企。
為什么房企熱衷“分期首付”“墊首付”呢?一位資深業(yè)內(nèi)人士孫先生說(shuō)：“主要是房子不好賣了，開(kāi)發(fā)商采用這種方式賣樓，能夠快速增加銷售量，加快資金回收速度。除此之外，源于房企內(nèi)部銷售壓力增大，去年濟(jì)南地區(qū)的銷售額全國(guó)排名靠前，2014年公司內(nèi)部下發(fā)更多的銷售指標(biāo)，銷售團(tuán)隊(duì)任務(wù)增重。” 孫先生補(bǔ)充道，“去年銷售額在50多億元的房企，今年公司定的銷售任務(wù)多在90多億，所以，房企只能采用更多的銷售方式來(lái)賣房子，盡早回籠資金。”
但開(kāi)發(fā)商墊首付，無(wú)疑將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，會(huì)給銀行帶來(lái)多重風(fēng)險(xiǎn)。從政策規(guī)范角度，房貸比例嚴(yán)格受銀監(jiān)會(huì)約束，是國(guó)家調(diào)控的一種，開(kāi)發(fā)商的墊付行為會(huì)擾亂正常秩序;從信用風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)說(shuō)，本該三成的首付由于開(kāi)發(fā)商的墊付，購(gòu)房者只需一成左右就能網(wǎng)簽，一旦房?jī)r(jià)下跌或政策變動(dòng)將會(huì)造成大批貸款者拒絕還款，從而造成銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。
雖然近日央行發(fā)聲力挺首套房貸，但據(jù)記者調(diào)查，山東多數(shù)銀行對(duì)于房貸并未放寬政策，多數(shù)銀行仍要求首套房貸利率上浮5%、二套房貸利率要在基準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮10%。
工商銀行工作人員表示，現(xiàn)在首套房貸的利率是6.8775%,也就是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮5%，已經(jīng)執(zhí)行一段時(shí)間;建設(shè)銀行一支行個(gè)貸中心工作人員也表示,目前首套房首付三成,利率上浮5%。
一般來(lái)說(shuō),上半年銀行的房貸額度比較寬松,今年卻顯得格外緊張，開(kāi)發(fā)商回款壓力可見(jiàn)一斑。有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在五大行對(duì)于個(gè)人住房貸款趨緊，個(gè)別銀行貸款申請(qǐng)資格也趨從嚴(yán)，房貸業(yè)務(wù)基本只做合作樓盤的業(yè)務(wù)，具體放貸時(shí)間也不確定。
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