◆導報記者 劉勇 濟南報道

　　日前，為支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，山東省住建廳聯(lián)合省發(fā)改委、省經(jīng)信委等單位印發(fā)了房地產(chǎn)市場的“22條新規(guī)”——《關于促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（下稱《意見》），擬采取多重措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。根據(jù)新規(guī)，將減免個人轉(zhuǎn)讓和購買住房的營業(yè)稅、個人所得稅和契稅。接受經(jīng)濟導報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，山東出臺一系列具體措施，目的就是消化庫存。這對于部分開發(fā)商來說是比較“解渴”的，有望助其順利渡過難關。不過，關鍵還要看各市的實施細則如何落地。減免稅費激活存量房《意見》提出，個人將購買2年以上（含2年，下同）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人對外銷售購買2年以上的非普通住房 ，按其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。

個人購買住房時間以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間為準；同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定。

《意見》還提出，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。個人購買建筑面積90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）惟一住房的，按1%的稅率繳納契稅；個人購買90-144平方米普通住房，且該住房屬于家庭惟一住房的，減半繳納契稅。濟南房友房地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理邢剛對導報記者表示，限購、信貸、稅費是樓市調(diào)控的三大主要途徑，目前限購和信貸均已出現(xiàn)明顯放寬，尤其是首套房貸的認定能夠撬動大量的改善性需求。“降低稅費激活存量房，能夠減少交易成本，間接提振一手房市場。從目前調(diào)控的放寬情況來看，仍以促進合理的住房需求為主，屬于適度的放寬。”邢剛分析道。商品房可改為旅游地產(chǎn)目前，我省房地產(chǎn)開發(fā)仍以住宅為主，占比較大，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理。為有效解決這一問題，《意見》提出要多渠道、多方式消化庫存商品房�！兑庖姟诽岢�，各地可采用貼息、補助等方式 ，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房作為棚戶區(qū)改造居民安置住房 ，鼓勵企業(yè)將符合條件的商品房改造為公共租賃住房、電商用房（辦公倉儲加工物流一體化）、都市型工業(yè)（輕加工研發(fā)型）地產(chǎn)、商務居住復合式地產(chǎn)（SOHO、LOFT）、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。

這次新政允許轉(zhuǎn)換土地用途，讓業(yè)內(nèi)人士感覺力度頗大。《意見》明確，在房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，國土資源、住房城鄉(xiāng)建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途和規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的養(yǎng)老、旅游、文化、教育、體育產(chǎn)業(yè)和“互聯(lián)網(wǎng)+”等新興產(chǎn)業(yè)項目的開發(fā)建設，促進其他產(chǎn)業(yè)投資。另外，各地政府可出臺政策，引導創(chuàng)業(yè)投資基金支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將庫存的工業(yè)、商務地產(chǎn)改造為“創(chuàng)客空間”（會議室+ 實驗室+ 茶社或咖啡屋+辦公間），為小微企業(yè)、自由職業(yè)者、創(chuàng)業(yè)者提供條件便利、質(zhì)優(yōu)價廉的工作生活場所，推動大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新。“工業(yè)、商辦、居住的地價是有很大差距的 ，怎么轉(zhuǎn)換？感覺這個難度比較大，還得看各市具體怎么落實。”濟南一家本土房地產(chǎn)企業(yè)的項目部總經(jīng)理高杰在接受導報記者采訪時表示，“這在以前是根本不敢想象的。”

世聯(lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江認為，眼下出臺的一系列穩(wěn)定市場措施，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是利好消息。在他看來，起碼有兩個亮點，一是平衡供地，通過改善土地市場來調(diào)節(jié)樓市，這一招在2008年時曾經(jīng)用過，效果應該是不錯的；二是二手房市場通過降低稅費激活存量房，減少交易成本，可以間接提振一手房市場。但朱江也提醒，這次出臺刺激政策的背景與2009年已不可同日而語。目前，需求趨于飽和，出臺刺激政策可能有一定的提振作用，但作用到底有多大，有待進一步觀察。