| 高價地項目進展緩慢
濟南主城的土地市場表現(xiàn)依然堅挺，但眾多業(yè)內(nèi)人士對2016年以來成交的部分高價地項目感到擔憂。“開發(fā)商拿地一定要謹慎。有的開發(fā)商這一兩年利潤很高，但一兩個高價地項目，可能就會讓它把利潤全賠進去。”合富輝煌山東分公司副總經(jīng)理許傳明對經(jīng)濟導報記者說。
那么，濟南近兩年成交的高價地項目進展如何呢？
13日，經(jīng)濟記者來到濟南市旅游路以南、鳳凰路兩側的小漢峪地區(qū)。這里屬于濟南的漢峪片區(qū)，目前鳳凰路正在從旅游路向南修建，未來將打通至二環(huán)南快速路。
在鳳凰路東側，有一個片為“保興漢峪片區(qū)A07地塊建設項目”的土地已經(jīng)圍擋。但在圍擋內(nèi)，還有大量的渣土未清理，還看不到大規(guī)模動工的跡象；而在鳳凰路西側，在前述A07地塊對過，還有大片的土地荒蕪著。在去年8月份，這些土地都已經(jīng)進行拍賣。其中，A07地塊土地成交樓面地價1.4萬元/平方米，開發(fā)商同時需要配建安置房，業(yè)內(nèi)預計開發(fā)商實際土地樓面成本可達1.8萬元/平方米。而金科在附近所拿土地的樓面成本也很高：其土地成交樓面地價也為1.4萬元/平方米，但因其配建的安置房比例更高，業(yè)內(nèi)預計其部分地塊的土地樓面成本可達2萬元/平方米。
在東繞城高速公路以外的唐冶片區(qū)，飛躍大道以南也有幾個項目進展比較緩慢。其中，保利斥資26億元在此拿下了178畝土地，樓面地價9936元/平方米，加上配建安置房成本后，業(yè)內(nèi)預計其樓面土地成本達1.4萬元/平方米。經(jīng)濟導報記者在現(xiàn)場看到，保利地塊已經(jīng)圍擋，但同樣看不到大規(guī)模動工的跡象。在保利地塊的東側，是山鋼地產(chǎn)的土地，去年拿地成本為1.21萬元/平方米，目前地塊內(nèi)還一片荒蕪。
“按照正常的開發(fā)商節(jié)奏，漢峪片區(qū)和唐冶片區(qū)的土地是在去年8月份成交的，現(xiàn)在已經(jīng)成交一年，是該入市的時候了。但各地塊進展緩慢，其重要原因就是土地成本太貴。”濟南東部一樓盤銷售負責人張鈺對經(jīng)濟導報記者說。
除了尚未入市的土地，也有一些高價地項目已經(jīng)入市，比如位于彩石片區(qū)的中鐵城項目。
中鐵城是一個超級大盤，項目總占地面積58.81萬平方米，地上規(guī)劃總建面71.02萬平方米。置業(yè)顧問介紹，該項目分三期開發(fā)，目前正在銷售一期產(chǎn)品，包括別墅、洋房、高層等產(chǎn)品。其中，別墅產(chǎn)品銷售較好，洋房在售3棟樓，高層產(chǎn)品尚未銷售。據(jù)了解，該項目洋房產(chǎn)品銷售價格為2.7萬元至3萬元/平方米，遠遠超過距離市區(qū)更近的唐冶片區(qū)的普通住宅產(chǎn)品，這令一些市場人士對項目銷售并不是很看好。“雖然是洋房，但價格確實貴了不少，項目銷售速度一般。”張鈺分析。
“房住不炒”可期
張曉亮感慨，自己沒有趕上好時候。他今年剛剛入職，入職時開發(fā)商提出了“本科”學歷的條件，�？飘厴I(yè)的他托關系找人最終進入單位。沒想到，他入職后濟南的樓市就開始降溫了。
“現(xiàn)在我們項目銷售壓力很大，每天例會都在說加快銷售，還找了很多渠道公司打電話，但售樓處來客量仍然一般。而且，現(xiàn)在市場觀望氛圍很濃，很多人來了只是看一看，跟以前那種看了馬上就買的情況大不同。”張曉亮說。
世聯(lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江向經(jīng)濟導報記者分析稱，其實章丘的土地流拍有必然因素。“一個是章丘的房價已經(jīng)下跌，部分樓盤價格下調(diào)幅度還比較大；另一個是章丘土地供應量比較大，市場有點供過于求；三是土地拍賣底價不低，4167元/平方米的價格雖然比此前成交底價低，但在當?shù)貥鞘邢禄拇蟊尘跋�，這個價格并不低。”
對于濟南主城房價的走勢，朱江認為目前市場上的預期已經(jīng)逆轉。“以前大家預期房價漲，可以買可以不買的會選擇買，可以早買也可以晚買的會選擇早買；但現(xiàn)在大家預期房價穩(wěn)定甚至下降，可買可不買的就不會買了，可以早買也可以晚買的就選擇晚買了。這就造成需求降低，銷售變緩。”
朱江認為，未來濟南樓市將繼續(xù)降溫，但說不上“冰凍”，市場需求依然在。“市場可能出現(xiàn)結構性價格下調(diào)，比如章丘的房價已經(jīng)在下跌，還有一些高價項目也在降溫。
對于目前的市場，朱江并不是很悲觀。“這不就是國家調(diào)控的理想目標嗎？房價穩(wěn)定，部分房價過高的項目甚至向下修正。在這樣的市場下，‘房住不炒’才可以真正實現(xiàn)。因為，炒房不再是一件‘穩(wěn)賺不賠’的事情了。”
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