今年以來，受疫情和市場情緒影響，濟(jì)南樓市始終低位徘徊。各開發(fā)商為盡快實(shí)現(xiàn)銷售回款，改善資金壓力，除常態(tài)化打折促銷之外，又不斷衍生出各種花式營銷方法。
近日，魯網(wǎng)·泰山財經(jīng)接到網(wǎng)友反映，稱其在濟(jì)南高新區(qū)中垠御苑看房時，置業(yè)顧問表示該樓盤雖然在高新，但“下證是歷下的，之后就是歷下戶口”，該網(wǎng)友后來得知“其實(shí)待遇還是高新(區(qū))的。”
房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷除了地鐵和學(xué)區(qū)外，中垠御苑又開始打起了“戶口牌”?對此，魯網(wǎng)·泰山財經(jīng)記者進(jìn)行了調(diào)查探訪。
現(xiàn)場探訪：置業(yè)顧問主動提及歷下戶口和待遇問題
10月13日，魯網(wǎng)·泰山財經(jīng)記者以購房者身份前往中垠御苑了解情況。工作日下午，中垠御苑營銷大廳冷冷清清，來看房的市民不多，記者環(huán)顧一圈，整個營銷大廳加上記者也只有兩人到訪。置業(yè)顧問對到訪的記者表現(xiàn)得很熱情，帶著記者依次從品牌、區(qū)位及沙盤逐一介紹。
在說到片區(qū)問題時，置業(yè)顧問主動向記者提及，“這里是高新區(qū)的核心地段，出行和周邊配套都比較方便。而且咱位置雖然在高新區(qū)，但咱下證和戶口都是歷下的。”記者問這樣有什么好處，該置業(yè)顧問表示，“就是能不能享受歷下待遇的問題，雖然咱目前還是高新待遇，但未來也差不多。”
隨后又補(bǔ)充一句：“其實(shí)你不用了解為什么，只要知道這點(diǎn)就行了。”而且“戶口是歷下的，將來好升值，歷下的房子就沒有低于2萬的。”
魯網(wǎng)·泰山財經(jīng)記者了解到，濟(jì)南高新區(qū)于1991年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，屬于政府的派出機(jī)構(gòu)。雖然高新區(qū)不是獨(dú)立的行政區(qū)，但獨(dú)立管理轄區(qū)內(nèi)的大部分事務(wù)，具有較強(qiáng)的獨(dú)立性。
記者咨詢了濟(jì)南市高新區(qū)舜華路派出所戶籍科，對方工作人員也證實(shí)了這點(diǎn)，高新區(qū)的行政區(qū)劃借用歷下區(qū)和歷城區(qū)，但行政管理還是高新區(qū)管理，中垠御苑雖然戶籍地址是歷下區(qū)，但不歸歷下區(qū)管理，無法享受歷下區(qū)待遇。
記者進(jìn)一步咨詢了濟(jì)南市公安局歷下分局戶政科，對方表示，如果中垠御苑戶籍管理不歸歷下區(qū)智遠(yuǎn)派出所，“就歸高新管”。歷下區(qū)智遠(yuǎn)派出所隨后回復(fù)記者“(中垠御苑)不歸我們(管)”。
購房落戶是消費(fèi)者普遍關(guān)心的因素，中垠御苑采用“歷下戶口”這一說法，或容易引起部分消費(fèi)者的概念混淆。
除了“講戶口”還在“傍學(xué)校”
3棟樓開盤近一年去化26%
在記者探訪過程中，除了宣傳位置和商業(yè)配套，置業(yè)顧問還特別提及了學(xué)校配套，表示小區(qū)對口學(xué)校為濟(jì)南高新區(qū)第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校，“這幾年學(xué)校成績很好。”在記者提出整個高新區(qū)現(xiàn)在這么多樓盤，屆時是否會人滿為患，導(dǎo)致學(xué)校有什么變化時，置業(yè)顧問稱：“這個肯定不會，咱們劃片(入學(xué))，咱附近的都得在這上學(xué)。況且咱小區(qū)總共才600來戶，每年上學(xué)的人數(shù)不超過二三十人。”
據(jù)魯網(wǎng)·泰山財經(jīng)記者了解，在建樓盤劃分學(xué)區(qū)違反國家相關(guān)規(guī)定，中垠御苑為在建小區(qū)還沒有交付，嚴(yán)格來講目前并沒有學(xué)區(qū)。
又是打“戶口牌”，又是“傍學(xué)校”，地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，中垠御苑這一系列“花式”操作背后，折射出的事高地價和競品林立為其帶來的營銷壓力。
魯網(wǎng)·泰山財經(jīng)記者查詢了解到，中垠御苑開發(fā)商為山東中垠置業(yè)有限公司，成立于2015年，法定代表人高建。2016年拿該地塊時時樓面價高達(dá)12403元/㎡，最終溢價率為264.86%，一度刷新了當(dāng)時濟(jì)南樓面價記錄。
但高調(diào)拿地后卻是項(xiàng)目長達(dá)一年半之久的沉寂，遲遲不動工的中垠地產(chǎn)曾被媒體公開質(zhì)疑“囤地”。2018年，中垠御苑終于破土動工，卻也迎來了片區(qū)內(nèi)爭相入市的其他房企：萬科翡翠公園、綠城蘭園、以及目前與之相距3公里左右的海信、陽光城檀悅、金地華著等一系列強(qiáng)勢品牌，周邊競品繁多，而與之一路之隔的三慶匯德公館還有一些二手現(xiàn)房在售，參考均價15000元左右，一定程度上也增大了該項(xiàng)目的營銷壓力。
事實(shí)上，相比于周邊紛紛喊出均價20000元以上的新盤價格，中垠御苑均價17000元/平算是片區(qū)內(nèi)價格較低的新房項(xiàng)目，但鑒于產(chǎn)品為毛坯，品牌勢能和周邊環(huán)境與其他項(xiàng)目相比處于弱勢，從開盤近一年的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，銷售難稱理想。即使歷經(jīng)了一波國慶期間的強(qiáng)勢促銷，官方微信上稱“勁銷1.26億”，但從濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上看，截至記者發(fā)稿，3棟樓整體去化率26%，仍有大量房源可售。
資料顯示，中垠地產(chǎn)目前濟(jì)南在售項(xiàng)目有中垠御苑、中垠廣場等。此前中垠廣場曾因海報宣傳其公寓8.5%的回報率受到關(guān)注，在魯網(wǎng)記者實(shí)地探訪時，置業(yè)顧問卻改口稱“7%沒問題”。對此，魯網(wǎng)以《中垠廣場“矛盾”的回報率：海報宣稱8.5%，置業(yè)顧問改口稱“7%沒問題”》進(jìn)行過報道。(本網(wǎng)記者) |
