今年以來，受疫情和市場情緒影響，濟南樓市始終低位徘徊。各開發(fā)商為盡快實現(xiàn)銷售回款，改善資金壓力，除常態(tài)化打折促銷之外，又不斷衍生出各種花式營銷方法。

　　近日，魯網·泰山財經接到網友反映，稱其在濟南高新區(qū)中垠御苑看房時，置業(yè)顧問表示該樓盤雖然在高新，但“下證是歷下的，之后就是歷下戶口”，該網友后來得知“其實待遇還是高新(區(qū))的。”

　　房地產項目營銷除了地鐵和學區(qū)外，中垠御苑又開始打起了“戶口牌”?對此，魯網·泰山財經記者進行了調查探訪。

　　現(xiàn)場探訪：置業(yè)顧問主動提及歷下戶口和待遇問題

　　10月13日，魯網·泰山財經記者以購房者身份前往中垠御苑了解情況。工作日下午，中垠御苑營銷大廳冷冷清清，來看房的市民不多，記者環(huán)顧一圈，整個營銷大廳加上記者也只有兩人到訪。置業(yè)顧問對到訪的記者表現(xiàn)得很熱情，帶著記者依次從品牌、區(qū)位及沙盤逐一介紹。

　　在說到片區(qū)問題時，置業(yè)顧問主動向記者提及，“這里是高新區(qū)的核心地段，出行和周邊配套都比較方便。而且咱位置雖然在高新區(qū)，但咱下證和戶口都是歷下的。”記者問這樣有什么好處，該置業(yè)顧問表示，“就是能不能享受歷下待遇的問題，雖然咱目前還是高新待遇，但未來也差不多。”

　　隨后又補充一句：“其實你不用了解為什么，只要知道這點就行了。”而且“戶口是歷下的，將來好升值，歷下的房子就沒有低于2萬的。”

　　魯網·泰山財經記者了解到，濟南高新區(qū)于1991年經國務院批準設立，屬于政府的派出機構。雖然高新區(qū)不是獨立的行政區(qū)，但獨立管理轄區(qū)內的大部分事務，具有較強的獨立性。

　　記者咨詢了濟南市高新區(qū)舜華路派出所戶籍科，對方工作人員也證實了這點，高新區(qū)的行政區(qū)劃借用歷下區(qū)和歷城區(qū)，但行政管理還是高新區(qū)管理，中垠御苑雖然戶籍地址是歷下區(qū)，但不歸歷下區(qū)管理，無法享受歷下區(qū)待遇。

　　記者進一步咨詢了濟南市公安局歷下分局戶政科，對方表示，如果中垠御苑戶籍管理不歸歷下區(qū)智遠派出所，“就歸高新管”。歷下區(qū)智遠派出所隨后回復記者“(中垠御苑)不歸我們(管)”。

　　購房落戶是消費者普遍關心的因素，中垠御苑采用“歷下戶口”這一說法，或容易引起部分消費者的概念混淆。

　　除了“講戶口”還在“傍學校”

　　3棟樓開盤近一年去化26%

　　在記者探訪過程中，除了宣傳位置和商業(yè)配套，置業(yè)顧問還特別提及了學校配套，表示小區(qū)對口學校為濟南高新區(qū)第一實驗學校，“這幾年學校成績很好。”在記者提出整個高新區(qū)現(xiàn)在這么多樓盤，屆時是否會人滿為患，導致學校有什么變化時，置業(yè)顧問稱：“這個肯定不會，咱們劃片(入學)，咱附近的都得在這上學。況且咱小區(qū)總共才600來戶，每年上學的人數(shù)不超過二三十人。”

　　據(jù)魯網·泰山財經記者了解，在建樓盤劃分學區(qū)違反國家相關規(guī)定，中垠御苑為在建小區(qū)還沒有交付，嚴格來講目前并沒有學區(qū)。

　　又是打“戶口牌”，又是“傍學校”，地產從業(yè)人士告訴記者，中垠御苑這一系列“花式”操作背后，折射出的事高地價和競品林立為其帶來的營銷壓力。

　　魯網·泰山財經記者查詢了解到，中垠御苑開發(fā)商為山東中垠置業(yè)有限公司，成立于2015年，法定代表人高建。2016年拿該地塊時時樓面價高達12403元/㎡，最終溢價率為264.86%，一度刷新了當時濟南樓面價記錄。

　　但高調拿地后卻是項目長達一年半之久的沉寂，遲遲不動工的中垠地產曾被媒體公開質疑“囤地”。2018年，中垠御苑終于破土動工，卻也迎來了片區(qū)內爭相入市的其他房企：萬科翡翠公園、綠城蘭園、以及目前與之相距3公里左右的海信、陽光城檀悅、金地華著等一系列強勢品牌，周邊競品繁多，而與之一路之隔的三慶匯德公館還有一些二手現(xiàn)房在售，參考均價15000元左右，一定程度上也增大了該項目的營銷壓力。

　　事實上，相比于周邊紛紛喊出均價20000元以上的新盤價格，中垠御苑均價17000元/平算是片區(qū)內價格較低的新房項目，但鑒于產品為毛坯，品牌勢能和周邊環(huán)境與其他項目相比處于弱勢，從開盤近一年的網簽數(shù)據(jù)看，銷售難稱理想。即使歷經了一波國慶期間的強勢促銷，官方微信上稱“勁銷1.26億”，但從濟南市住宅與房地產信息網上看，截至記者發(fā)稿，3棟樓整體去化率26%，仍有大量房源可售。

　　資料顯示，中垠地產目前濟南在售項目有中垠御苑、中垠廣場等。此前中垠廣場曾因海報宣傳其公寓8.5%的回報率受到關注，在魯網記者實地探訪時，置業(yè)顧問卻改口稱“7%沒問題”。對此，魯網以《中垠廣場“矛盾”的回報率：海報宣稱8.5%，置業(yè)顧問改口稱“7%沒問題”》進行過報道。(本網記者)