楊紅旭/文 北京通州，正成為繼深圳之后的全國第二個(gè)樓市熱點(diǎn)。7月份通州城市副中心及市政府遷至通州的消息被官方坐實(shí)之后，樓市快速火爆起來，7月通州商品住宅成交量創(chuàng)下近2年新高，均價(jià)達(dá)每平米2.5萬元。于是，諸多消息透露：相關(guān)部門約談開發(fā)商，要求不炒作、不捂盤惜售、不帶頭漲價(jià)。還有開發(fā)商因?yàn)榉績r(jià)漲幅較大，被停發(fā)預(yù)售證。
近日，北京市住建委主任徐賤云做媒體節(jié)目時(shí)表示，北京房價(jià)今年穩(wěn)中有升實(shí)際上是恢復(fù)性上漲，未來將保持相對(duì)平穩(wěn)，不會(huì)有大起大落。另外，對(duì)于近期北京通州副中心概念令區(qū)域價(jià)格上漲、捂盤惜售的現(xiàn)象，北京市住建委已經(jīng)采取五項(xiàng)措施加以嚴(yán)厲打擊，包括嚴(yán)格限購、20%所得稅，加強(qiáng)土地市場(chǎng)的秩序管理，密切監(jiān)測(cè)市場(chǎng)成交，嚴(yán)厲打擊捂盤惜售、虛假宣傳、惡意哄抬房價(jià)的行為，加強(qiáng)輿論宣傳和引導(dǎo)
針對(duì)通州這類的郊區(qū)新城，因?yàn)橐?guī)劃利好，而出現(xiàn)的樓市繁榮，以及政府部門的應(yīng)對(duì)之策，在近幾年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中，頗具典型意義，可稱之為“通州現(xiàn)象”。對(duì)此，筆者簡做分析。
其一，政府搬遷。從5月份開始，陸續(xù)有消息稱北京市政府將遷至通州。7月，為貫徹《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，北京市委全會(huì)正式?jīng)Q定：聚焦通州，加快市行政副中心的規(guī)劃建設(shè)。其后，政府表示市政府部分行政部門將搬遷到通州。之前的傳言被證實(shí)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)立即趨于火爆。
近些年，很多城市為了將新城新區(qū)搞活、帶熱、建好，就把政府機(jī)關(guān)搬過去。但事實(shí)證明，這招并不一定有效，比如鄂爾多斯的康巴什新區(qū)，其樓市成了當(dāng)前成了全國第一困難戶。但通州樓市為何反應(yīng)如此積極？只因他在首都，2000萬級(jí)人口的大北京。政府機(jī)關(guān)遷至通州后，當(dāng)前所謂的“交通擁擠、配套不全”等問題，必將得到緩解和改善，通州“睡城”命運(yùn)也將被改變。
其二，區(qū)位優(yōu)勢(shì)。郊區(qū)新城的發(fā)展?jié)摿Γc產(chǎn)業(yè)、人口等關(guān)系密切，而與市區(qū)距離的遠(yuǎn)近，往往是最關(guān)鍵的因素。過去十年，我國大興新城新區(qū)建設(shè)熱潮，但很多新區(qū)新城由于選址失誤，距離市區(qū)太遠(yuǎn)，而在發(fā)展過程中遭遇了困難。還拿康巴什新區(qū)舉例，70多萬人口的地級(jí)市，所建新區(qū)距離原市區(qū)東勝區(qū)近30公里。新區(qū)與市區(qū)之間的臍帶幾乎被割斷，而新區(qū)自身造血功能又不足，人口導(dǎo)入困難，加之2009-2011年期間房價(jià)暴漲，泡沫較大，結(jié)果崩盤后房價(jià)腰斬，被媒體稱為“鬼城”。
通州位于北京五六環(huán)之間，距離天安門廣場(chǎng)20公里左右。作為2000萬級(jí)別的國際大都市，20公里左右的位置，介于近郊和遠(yuǎn)郊之間，這種距離的新城新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不會(huì)出現(xiàn)類似康巴什新區(qū)的悲劇。這樣的區(qū)位，類似上海的大虹橋商務(wù)區(qū)的徐涇鎮(zhèn)、嘉定板塊南翔鎮(zhèn)與嘉定新城南部、閔行的浦江鎮(zhèn)，浦東的迪士尼板塊，這類區(qū)域的樓市不存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
在此基礎(chǔ)之上，如有重大規(guī)劃利好則更佳。比如通州被定為北京行政副中心，行政機(jī)關(guān)將遷入；另外今年4月中央通過《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，在此國家戰(zhàn)略背景下，通州將在京津冀城市集群中發(fā)揮更大的作用，如此則必定為通州中長期發(fā)展顯著增加潛力，為區(qū)域樓市帶來紅利。
與之相反的，還有一個(gè)不良案例。在京津冀協(xié)同發(fā)展加速的背景下，去年3-4月份，“保定要成為北京的政治副中心”的傳言，誘使很多外地人去購房投資，一度樓市火爆，樓盤坐地漲價(jià)。當(dāng)時(shí)筆者曾勸阻投資投機(jī)性購房，主要考慮兩個(gè)因素：一是這條傳言的來源及本身，可信度低；二是保定距北京市中心140公里，太遠(yuǎn)了，即便傳言屬實(shí)，也難對(duì)樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)利好！相較而言，廊坊距離北京50公里，燕郊距北京35公里。 1/2 1 2 下一頁 尾頁 |
